Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas gali būti apmokestintas gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), tačiau yra išimčių, kada šio mokesčio mokėti nereikia. NT brokeris Ignas Zabarauskas pasidalijo kliento istorija ir įspėjo, kad toks paprastas veiksmas, kaip gyvenamosios vietos deklaravimas, gali atnešti nuostolių.
Pagal šiuo metu galiojantį Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, jeigu turtas nebuvo išlaikytas 10 metų, jo savininkas privalės mokėti 15 proc. mokestį nuo turto pirkimo ir pardavimo skirtumo. Tačiau I. Zabarauskas išskyrė išimtį, kada šio mokesčio mokėti nereikia: jeigu žmogus pastaruosius 2 metus iki turto pardavimo deklaravo tame būste gyvenamąją vietą.
Šio mokesčiu norima apmokestinti NT spekuliantus, bet su išlygomis siekiama išgelbėti tuos, kurie keičia turtą dėl gyvenimiškų priežasčių.
Svarbu žinoti! Jeigu iki būsto pardavimo žmogus jame buvote deklaravęs savo gyvenamąją vietą bent 2 metus, teikti deklaracijos ir GPM mokėti nereikės. Taip pat jei gyvenamąją vietą parduotame būste buvo deklaravęs trumpiau nei 2 metus, tačiau po jo pardavimo per 1 metus įsigyjate kitą ir savo gyvenamąją vietą deklaruoja naujame būste - pajamų deklaracijos teikti ir mokesčio mokėti irgi nereikia.
Taigi, gyvenamosios vietos deklaravimas yra atsakingas veiksmas. Dažnai panašios problemos iškyla norint parduoti būstą. Todėl būtina neskubėti, pasikonsultuoti ir tik tada priimti sprendimą, pavyzdžiui, parduoti būstą.
Kada ir kiek reikia sumokėti?
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė patvirtino NT specialisto pastebėjimus. Gyventojai pajamų deklaracijas ir GPM mokestį privalo kasmet susimokėti iki gegužės 2 d.
Mokestį privalo mokėti gyventojai, kurie nuosavybėje neišlaikė būsto 10 metų ir nusprendė jį parduoti. Skirtumas tarp NT pardavimo ir jo įsigijimo bei susijusių privalomų mokėjimų apmokestinamas 15 proc. tarifu. Jeigu būstas parduodamas už 100 tūkst. eurų, GPM mokestis sieks 15 tūkst. eurų.
Žadama bausti vengiančius deklaruoti turtą ir pajamas
Pavyzdys iš praktikos
NT brokeris I. Zabarauskas pasakojo apie klientą, kuris turėjo butą, kuriame gyveno apie 5 metus ir ten tvarkingai deklaravo savo šeimos gyvenamąją vietą. Vėliau nusprendė, kad butas jiems kiek per mažas. Finansinės galimybės leido ir jie įsigijo kitą būstą neparduodami senojo, tačiau su mintimi, kad kai persikraustys, ramiai parduos senąjį. Įsigiję naują būstą tvarkingai iš senojo buto gyvenamosios vietos deklaraciją perkėlė į naująjį.
Paaiškėjo, kad klientas padarė klaidą per greitai pakeitęs deklaracijos vietą. Nors deklaruota gyvenamoji vieta sename bute buvo daugiau nei 5 metus, tačiau per anksti pakeista deklaracijos vieta tarsi nubraukė šiuos metus ir tai kardinaliai pakeitė kliento būsto pardavimo planus. O į individualius situacijos paaiškinimus VMI purto galvą ir pirštu bedą į įstatymą.
I. Zabarauskas portalui tv3.lt pasakojo, kad problema išsispręstų, jeigu žmogus šeimos gyvenamąją vietą vėl deklaruotų sename bute. Tačiau tai dar ne viskas, pardavęs seną būstą, per metus jis turėtų įsigyti kitą. GPM mokesčio, - problemos sprendimą būdą siūlė NT brokeris.
Anot Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybinės įmonės specialistų, žmogus, nusipirkęs butą ar žemės, tačiau jo neįregistravęs, turtą gali prarasti. Jei pastarasis spėja įregistruoti savo teises, teismine tvarka aiškinantis abiejų turto savininkų teisę į tą patį turtą pirmenybę neabejotinai turėtų jį įregistravęs asmuo.
Įsigijęs, tačiau neįregistravęs turto asmuo negali jo parduoti, dovanoti, įkeisti, išnuomoti, suteikti panaudai ar kitaip juo disponuoti. Anot Kasperavičiaus, tai tampa ypač aktualu tvarkant paveldėjimo dokumentus turto savininkui mirus - nesant registracijos paveldėtojams savo teisę į turtą tenka įrodinėti teismuose.
Specialisto teigimu, laisva turto registravimo tvarka galioja beveik visose išsivysčiusiose Europos šalyse. Vakarų valstybėse prievartos registruoti turtą nėra, tačiau žmonės skuba jį registruoti, nes puikiai suvokia, kokios gali būti delsimo pasekmės.
Pagal šiuo metu galiojančią tvarką, kol pilietis neįregistruoja savo nuosavybės, Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) neturi teisės reikalauti iš jo jokių su nekilnojamuoju turtu susijusių mokesčių. VMI net nežino, kas yra turto savininkas, - anot VMI gyventojų mokesčių skyriaus vyriausiojo specialisto Alberto Markevičiaus, jei turtas neregistruotas, inspekcija neturi informacijos apie asmenį, kuriam jis priklauso.
Jei pirkėjas delsia įregistruoti žemę ar pastatus, juos pardavusiam žmogui gali tekti aiškintis su mokesčių inspekcija. Pardavęs turtą žmogus toliau laikomas savininku ir pranešimus apie mokesčius siunčiame jam. O naujas savininkas lieka nuošalyje ir mokesčių nemoka, sakė VMI specialistas Markevičius.
Bendraudamas su savo klientais dažnai susiduriu su gana elementaria situacija - paveldėjau namą arba sklypą iš senelių ir noriu jį pelningai parduoti. Reikia atkreipti dėmesį, kad jei esate ne pirmos eilės giminaitis tam žmogui, iš kurio paveldėjote turtą, teks sumokėti 15 proc. GPM. Pirmos eilės giminaičiai yra sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai seserys, vaikaičiai ir įvaikiai. Jei pastaruosius 2 metus buvote registruoti ir deklaravote savo gyvenamąją vietą, tokį būstą parduodami mokesčių taip pat nemokėsite. Beje, jei nuosavybė priklauso dviem asmenims, registruotis reikia abiems.
Mokesčių nereikia mokėti, jei už paveldėto NT pardavimą gautus pinigus panaudojate kito būsto įsigijimui per 1 metus. Tai reiškia, kad paveldėtą būstą galite parduoti ir per metus įsigyti kitą būstą ir tą įsigijimą atitinkamai deklaruoti. Tada mokėti mokesčių nuo pelno nereikia.
Mokesčius mokėti parduodant paveldėtą NT reikia ne nuo visos sumos, o nuo pelno. Pelnas yra jūsų gauta suma minus reali NT rinkos vertė. Jei pardavėte paveldėtą butą Vilniuje už 100 000 eurų, o jo rinkos vertė yra 80 000, gyventojų pajamų mokestį turėsite susimokėti nuo skirtumo - 100 000-80 000=20 000eur.
Realią rinkos kainą nustato atestuoti turto vertintojai, kurie įvertiną objekto kainą pagal toje vietoje vykdomus sandorius per 1 kalendorinius metus (kartais "Registrų centro" nurodyta vertė būna dvigubai mažesnė, tad galimos įvairios spekuliacijos.). Išrašo iš VĮ "Registrų centras" nepakaks. Nepamirškite, kad mokesčiai skaičiuojami tik nuo nekilnojamo turto kainų. Jei parduodate paveldėtą butą su baldais ir buitine technika, kilnojamas turtas ir daiktai turėtų būti parduodami atskirai. Taip išvengsite sumaišties dėl mokesčių.
Atminkite, kad jei po paveldėjimo NT turtą renovavote ir tvarkėte patys ir turite tai patvirtinančius dokumentus, tos sumos skaičiuojamos kaip jūsų išlaidos ir minusuojamos iš galutinės pardavimo kainos. Pavyzdžiui, paveldėjote kaime sodybą ir už 5000 eurų pakeitėte stogą. Rinkos vertė - 30 000 bet norite parduoti už 50 000. Paprastai mokesčiai būtų skaičiuojami nuo skirtumo 50 000 - 30 000 = 20 000, bet jūs išleidote 5000 eurų remontui, todėl mokesčius reikės skaičiuoti nuo sumos be išlaidų - 20 000 - 5000 = 15 000 eur. Aišku, remonto darbų gali būti ir daugiau, juos galite atlikti ir patys su šeima, reiktų tik išsaugoti visų statybinių medžiagų pirkimo kvitus, o dar geriau - sąskaitas. Jas pateikę mokesčių inspekcijai (jeigu reikia) galėtumėte ženkliai sumažinti mokesčiais apmokestinamą sumą.
Neregistruotas turtas
Neregistruotas turtas tampa ne vien savininkų, bet ir mokesčių rinkėjų problema. Pagal šiuo metu galiojančią tvarką, kol pilietis neįregistruoja savo nuosavybės, Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) neturi teisės reikalauti iš jo jokių su nekilnojamuoju turtu susijusių mokesčių.
Anot Butkevičiaus, dėl to labiausiai nukenčia savivaldybių biudžetai, kurių pajamų struktūroje lėšos iš nekilnojamojo turto mokesčių sudaro 6-9 procentų visų gaunamų metinių pajamų. Parlamentaras pastebi dar vieną blogybę - esant galimybei išvengti turto mokesčių, versle išbalansuojamos konkurencinės sąlygos.
FM privalomą registravimą norėjo įteisinti įstatymiškai. Tačiau TM laikosi pozicijos, kad tokiomis pataisomis būtų pažeistas vienas esminių civilinių santykių principas - sutarties teisės principas, kuris įtvirtintas CK. Pagal šį kodeksą nuosavybės teisė į turtą įgyjama ne nuo sandorio sudarymo ar nuosavybės įregistravimo, bet nuo tos akimirkos, kai turtas perduodamas jį įsigijusiam asmeniui.
Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į gyvenamosios vietos deklaravimo laikotarpį, turto išlaikymo trukmę ir galimas išimtis, leidžiančias išvengti GPM mokesčio. Taip pat būtina pasirūpinti turto registracija, kad išvengtumėte galimų problemų ateityje.
