Planuojantys nuomotis būstą neišvengiamai susiduria su įvairiais teisiniais klausimais: į ką atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį, ar ją būtina registruoti, kaip apginti savo teises, kai kita šalis nepaiso susitarimų?
Kaip įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis savininkas?
Pirmiausia, pravartu įsitikinti, kad asmuo, iš kurio ketinate nuomotis būstą, yra ne subnuomotojas, o gyvenamosios patalpos savininkas. Paprašykite, kad asmuo pateiktų savo asmens dokumentą ir išrašą iš „Registrų centro“.
Jei paaiškėja, kad nuomotojas nėra buto savininkas, reikalaukite pateikti rašytinį savininko sutikimą, jog šis sutinka subnuomoti savo turtą Jums. Atrodytų, galbūt nieko tokio, jei savininkas nesužinos, tačiau reikėtų turėti omenyje, kad tikrasis nuomotojas, atvykęs apžiūrėti, kaip nuomininkams sekasi gyventi bute, ir jame atradęs visiškai kitus asmenis, gali nutraukti nuomos sutartį.
Nuomos sutartis: esminiai aspektai
Atkreiptinas dėmesys, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu. Be kitų aspektų, dokumente svarbu aptarti šias sąlygas: kainą, atsiskaitymo už komunalinius mokesčius tvarką, mokėjimo terminą, sutarties nutraukimo sąlygas, įspėjimo laikotarpį ir t. t.
Papildomas saugiklis, užtikrinantis, kad nebūsite netikėtai išprašyti - nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamo turto registre. Jei savininkas parduotų butą, registre išviešinta nuomos sutartis ir toliau liktų galioti naujajam savininkui.
Užstatas: kaip apsaugoti savo interesus?
Kiekvienas nuomotojas prašo sumokėti užstatą, kurio dydis paprastai svyruoja nuo vieno iki dviejų mėnesių nuomos užmokesčio. Priklausomai nuo sudarytos sutarties sąlygų, nuomininkui nesumokėjus ar vėluojant sumokėti nuomos kainą, nutraukus sutartį anksčiau termino ar sugadinus turtą, užstatas arba jo dalis gali būti negrąžinta.
Todėl sutarties priede patartina įrašyti, kokie bei kokios būklės (nauji ar naudoti) baldai yra perduodami, ar netgi nurodyti, kokio konkretaus prekių ženklo paliekama buitinė technika, o rastus apgadinimus patartina iš karto nufotografuoti.
Pasibaigus nuomos sutarčiai nuomininkas privalo grąžinti daiktą tokios būklės, kokios jį gavo, atsižvelgiant į natūralų buto, baldų, buitinės technikos nusidėvėjimą.
Gyvūnai ir nuoma
Jei savininkas neprieštarauja, kad apsigyventumėte su augintiniu, jį laikyti turite atsižvelgdami į atitinkamos savivaldybės patvirtintas gyvūnų laikymo taisykles.
Draudimas: apsauga nuo netikėtumų
Į VU Teisės kliniką neretai kreipiasi asmenys, kurie arba kuriems užliejo butą. Deja, labai retai gyvenamasis būstas būna apdraustas. Tai padaryti galima dviem būdais: civilinės atsakomybės draudimu arba būsto draudimu.
Abiem atvejais kompensuojama gaisro, vagystės, vandalizmo, gamtinių jėgų ar užliejimo padaryta žala.
Civilinės atsakomybės draudimo įmoka paprastai būna didesnė, o draudimo suma mažesnė, nei draudžiantis būsto draudimu. Civilinės atsakomybės draudimo sutartis turėtų būti sudaryta nuomininko vardu, būsto draudimo atveju - būsto savininko.
Atsargumas perkantis nuomą: sukčiavimo rizika
Beje, pasitaiko atvejų, kai skelbimai yra netikri, t. y. tariami nuomotojai įkelia fiktyvius skelbimus, paprašo skubiai pervesti avansą, o tada dingsta. Tokie apgaulingi skelbimai dažnesni užsienyje, tačiau pasitaiko ir Lietuvoje.
Atidžiai apžiūrėkite skelbime pateikiamas buto nuotraukas - kartais apgaulę gali išduoti ir jos.
Gyvenamosios patalpos (būstas) sąvoka
Europos Žmogaus Teisių Teismo, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo ir Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktikoje gyvenamųjų patalpų (būsto) sąvoka aiškinama kaip autonominė sąvoka, nepriklausanti nuo valstybių narių nacionalinėje teisėje nustatytos klasifikacijos. Gyvenamosiomis patalpomis (būstu) laikomos ir neteisėtai įkurtos arba užimtos patalpos, o ar tam tikra gyvenamoji vieta laikoma gyvenamosiomis patalpomis (būstu), priklauso nuo faktinių aplinkybių, patvirtinančių pakankamų ir tęstinių ryšių buvimą su konkrečia vieta.
Pagrindai patekti į gyvenamąsias patalpas be sutikimo
Valstybės pareigūnas gali patekti į gyvenamąsias patalpas be asmens sutikimo ir teismo leidimo, neesant teisės pažeidimo ar neteisėto elgesio, kai laikomasi visų šių sąlygų:
- Tam yra teisinis pagrindas (nepaprastos aplinkybės arba įstatymo numatyti atvejai).
- Yra priimtas valstybės pareigūno ar įgaliotos institucijos sprendimas.
- Privalo būti laikomasi proporcingumo principo.
Įstatymo numatyti atvejai
Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, policijos pareigūnai turi teisę patekti į gyvenamąsias patalpas be teismo sprendimo ir savininko sutikimo tam tikrais atvejais:
- Siekdamas užtikrinti viešąją tvarką.
- Sulaikyti asmenis, padariusius nusikalstamą veiką ar įtariamus jos padarymu, ar asmenis, kurie slepiasi nuo teisėsaugos institucijų.
- Gelbėti žmogaus gyvybę, sveikatą ar turtą.
Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas?
Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų. Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių.
Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai.
Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyriuje. Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Trumpai apibendrinant, jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Dažniausiai užduodami klausimai apie statybas
- Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo? Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
- Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas - ar reikalingas leidimas? Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
- Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti? Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
- Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę - ar reikalingas leidimas? Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
- Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai - ar reikalingas leidimas? Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia. Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
VTPSI komentaras apie statinius, kuriems nereikalingas statybos leidimas
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Dėmesio! Nekilnojamojo turto paskirtis
Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
- Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
- Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius. Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt.
Tačiau yra taikomos išimtys. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Reikalavimai gyvenamosios paskirties patalpoms
Įvairios paskirties patalpos, ypač keičiant jas į gyvenamąją, turi atitikti griežtus reikalavimus. Gyvenamosios patalpos negyvenamosios paskirties pastate privalo:
- Būti atskirtos nuo kitų patalpų atitvaromis: sienos, grindys ir lubos turi būti atsparios ugniai ir užtikrinti garso izoliaciją.
- Turėti atskirą įėjimą: įėjimas į gyvenamąsias patalpas negali būti jungtinis su kitomis patalpomis.
- Turėti atskiras inžinerines sistemas: būtinos atskiros šildymo, vėsinimo, vėdinimo, vandentiekio, nuotekų šalinimo ir elektros sistemos.
- Atitikti higienos normas: gyvenamosiose patalpose turi būti užtikrintas pakankamas apšvietimas, ventiliacija ir oro švarumas.
- Atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus: patalpos turi atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus, nustatytus gaisrinės saugos normose.
Be minėtų reikalavimų, keičiant patalpų paskirtį, gali tekti atsižvelgti į ir kitus aspektus, tokius kaip:
- Teritorijų planavimo dokumentai: pakeista patalpų paskirtis turi atitikti teritorijų planavimo dokumentus, pvz., bendruosius planus, detaliuosius planus.
- Statinio konstrukcijos ypatybės: keičiant patalpų paskirtį, gali tekti sustiprinti statinio konstrukcijas, jei to reikalauja padidėjusios apkrovos.
- Aplinkos poveikis: pakeista patalpų paskirtis gali turėti įtakos aplinkai, pvz., padidinti triukšmo lygį ar transporto srautus. Tokiu atveju gali tekti atlikti aplinkos poveikio vertinimą.
Prieš pradedant bet kokius darbus, rekomenduojama kreiptis į savivaldybės administraciją pagal statinio vietą. Specialistai įvertins situaciją ir pateiks tikslią informaciją apie galimybes bei reikalingus dokumentus.
Patalpų paskirties keitimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis ne tik techninių žinių, bet ir teisinių aspektų išmanymo.