Vienareikšmio atsakymo į šį klausimą nėra. Tačiau, pasitelkus patyrusį nekilnojamojo turto brokerį, procesas gali tapti sklandesnis ir efektyvesnis. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra turto areštas, kaip jis veikia ir kokie žingsniai reikalingi norint parduoti tokį turtą.
Kas yra turto areštas?
Turto areštas - tai priverstinis nuosavybės teisės į tam tikrą turtą uždraudimas arba apribojimas. Pastarasis gali būti taikomas ganėtinai skirtingais atvejais. Dažniausiai apribojimais siekiama užtikrinti kreditorių reikalavimų patenkinimą bei įsipareigojimų vykdymą.
Turto areštas turi du pagrindinius tipus - priverstinio vykdymo arba laikinosios apsaugos. Taigi, pati procedūra dažniausiai skiriasi, atsižvelgiant į jos rūšį. Laikinosios apsaugos areštas dažniausiai taikomas tuomet, kai yra rizika, jog skolininkas imsis nesąžiningų veiksmų. Tuo tarpu, priverstinis vykdymas beveik visuomet yra susijęs su įsipareigojimų nevykdymu bei skolomis.
Įprastai turtą areštuoja būtent antstolis. Be jokios abejonės, pastarasis taip pat šį įkainoja. Visgi, svarbu paminėti, kad areštuoti daugiau negu reikia išieškomai sumai negalima. Įkainodamas turtą, antstolis atsižvelgia ne tik į pastarojo nusidėvėjimą, bet ir rinkoje vyraujančias kainas. Be to, neretai klausiama skolininko ir skolintojo nuomonių.
Ar gali antstolis areštuoti dovanotą turtą?
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, taip. Nors egzistuoja tam tikros išimtys, dažniausiai antstolis pinigus gali išieškoti iš praktiškai bet kokio skolininkui priklausančio turto. Nors dovanotas turtas nėra priskiriamas toms nuosavybės rūšims, iš kurių skolų išieškoti negalima, egzistuoja nemažai atvejų, kuomet turimi pinigai greičiausiai bus saugūs.
Pasak Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 739 straipsnio, antstoliui draudžiama išieškoti skolas iš motinystės, tėvystės bei vaiko priežiūros išmokų, taip pat laidojimo pašalpų. Jūsų pinigai bus saugūs ir tuomet, jei gaunate tam tikrą sumą už tarnybines komandiruotes. Skolų išieškojimas taip pat netaikomas išmokoms, mokamoms pagal Šalpų pensijų įstatymą, našlaičių pensijoms, kompensacijoms už darbą, nukrypstant nuo normalių sąlygų. Be to, antstolis negali prisiliesti ir prie išeitinių išmokų.
Visgi, susidūrus su situacijomis, kai išieškojimas yra neteisėtas, vertėtų nelaukti bei kuo greičiau pateikti skundą. Pirmiausiai kreipkitės į patį antstolį.
Kaip panaikinti turto areštą?
Be jokios abejonės, viskas labai priklauso nuo konkrečių aplinkybių. Visgi, norint panaikinti areštą anksčiau, nei jis buvo užregistruotas, derėtų susisiekti su pastarąjį uždėjusia įstaiga. Kita vertus, kai kuriais atvejais galima kreiptis ir į teismą. Visgi, svarbu paminėti, jog areštas nuimamas tik tuomet, kai nebėra teisinio pagrindo, dėl kurio šis buvo paskirtas.
Turto areštas - tai įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis taikomas priverstinis nuosavybės teisės į turtą arba atskirą šios teisės sudėtinių dalių - valdymo, naudojimosi ar disponavimo - laikinas uždraudimas ar apribojimas.
Areštuoto turto pardavimo žingsniai
Aptarkime plačiau galimus žingsnius parduodant areštuotą turtą:
- Padengti skolą arba rasti pirkėją, kuris sutiktų padengti Jūsų skolą pirkimo metu. Jei įsiskolinimas nėra didelis, jį galima padengti iš pirkėjo sumokėto avanso ir išregistruoti areštą iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
- Jei jūsų įsiskolinimas yra didelis ir nėra galimybių padengti skolą iki turto pardavimo momento - jūs turite kreiptis į antstolį, kad jis išduotų leidimą turto pardavimui su sąlyga, kad pardavimo dieną įsiskolinimas bus apmokėtas. Su šia pažyma jūs turite kreiptis į notarą, o pirkėjas pardavimo dieną turės pervesti jūsų įsiskolinimą į antstolio nurodytą depozitinę sąskaitą. Po apmokėjimo antstolis areštą išregistruos.
Potencialų pirkėją turėsite informuoti apie esantį areštą, o tai daugelį žmonių gąsdina. Taip pat pirkėją turėsite užtikrinti, kad jis nepraras savų pinigų padengdamas jūsų įsiskolinimą antstoliui. Tokiu atveju itin svarbi patyrusio nekilnojamojo turto brokerio pagalba, kuris mokėtų būsimam pirkėjui suprantamai paaiškinti esamą situaciją ir suvaldytų visą procesą.
Kaip vyksta areštuoto turto pardavimo procesas?
- Situacijos analizė: Atidžiai įvertiname turto teisinę būklę, tikriname antstolio dokumentus ir apribojimus, pateikiame išsamų veiksmų planą.
- Dokumentų tvarkymas: Ruošiame reikalingus dokumentus, įskaitant antstolio leidimus. Užtikriname, kad visi teisiniai procesai būtų atlikti tinkamai ir laiku.
- Turto vertinimas: Padedame nustatyti realią turto rinkos vertę. Bendradarbiaujame su licencijuotais turto vertintojais.
- Pirkėjų paieška: Skelbiame informaciją apie turtą populiariausiuose NT portaluose. Naudojame efektyvias rinkodaros strategijas, kad pasiektume potencialius pirkėjus.
Turto banko duomenys apie paveldėtą turtą su skolomis
Turto banko Teisės skyriaus vadovė Justė Žibūdienė informuoja, kad Turto bankas bešeimininkį, konfiskuotą, valstybės paveldėtą, valstybei perduotą nekilnojamąjį turtą, akcinių bendrovių ir uždarųjų akcinių bendrovių akcijas valstybės vardu administruoja nuo 2015-ųjų.
Nuo 2015 metų kovo iki 2022 m. liepos 21 d. Turto bankas iš viso gavo 3172 palikimo perėjimo valstybei liudijimus, pagal kuriuos surašyti 3199 priėmimo-perdavimo aktai (patalpos, pastatai ir statiniai bei jiems priskirti žemės sklypai), taip pat paveldėti 117 įmonių akcijų paketai.
J. Žibūdienė informuoja, kad turtą valstybė dažniausiai paveldi trimis atvejais: kuomet turtas yra su skolomis, taip pat paveldėtojai atsisako priimti labai prastos būklės turtą ir jo dalis, žmonės sąmoningai nusprendžia turtą testamentu palikti valstybei arba įpėdinių tiesiog nėra.
Didžioji dalis (apie 60 proc.) paveldėto ir perimto nekilnojamojo turto yra su skolomis (areštuotas, įkeistas, kt. kreditoriniai reikalavimai). Vidutinis skolinio įsipareigojimo dydis - apie 2 500 eurų, mažiausia buvusi skola - 5 eurai, didžiausia - 700 tūkst. eurų.
Daugiausiai nepaveldėto turto - Vilniuje ir Vilniaus rajone. Turtas, atitenkantis valstybei, gali būti visoje Lietuvoje.
Turto perėmimo atvejai
- Jei turtas - paveldėtas, valstybei pereina pagal notaro išduotą Palikimo perėjimo valstybei liudijimą.
- Jei dovanotas, pagal notarine forma patvirtintą dovanojimo sutartį.
- Jeigu turtas yra konfiskuotas valstybės naudai turtas, jį perduoda antstoliai, vykdantys teismo sprendimus.
- Turtas, neturintis savininko, arba kurio savininkas nėra žinomas, teismo sprendimu perduodamas valstybei nuosavybėn.
Perėmęs turtą, Turto bankas įvertina, tvarko jo apskaitą ir dokumentus, administruoja tokio turto skolas, jei jų yra ir ruošia turtą pardavimui ir organizuoja tokio turto viešus aukcionus.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Ar galima parduoti areštuotą turtą? Taip, tačiau reikia laikytis antstolio nustatytų reikalavimų ir tinkamai paruošti dokumentus.
- Kiek laiko užtrunka pardavimas? Procesas paprastai trunka nuo 1 iki 3 mėnesių, priklausomai nuo situacijos sudėtingumo.
- Ar galima išvengti varžytinių? Taip, aktyviai bendradarbiaujant su specialistais galima parduoti turtą tiesiogiai ir išvengti viešų aukcionų.
Patarimai perkant areštuotą turtą
NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad jeigu butas, namas ar pan. parduodamas be skolų, tai gali būti geras pirkinys. Rizikingesnis pirkinys, anot NT eksperto, yra su skolomis, todėl reiktų įsitikinti, kad jų nėra. O jei vis tik buvęs turto savininkas - įsiskolinęs už turtą, pasidomėti, kiek ir kam, ar skolos bus padengtos ir pan.
Problemų paprastai kyla dėl turto su skolomis, parduodamo varžytinėse. Tada gali kilti problemų, kenkėjiškumo atvejų, kai senojo savininko padaroma žala arba tiesiog neįsileidžiama į turtą, yra gaištamas laikas, pinigai.
Nekilnojamojo turto brokerio pagalba
Tikrai patyrę NT ekspertai, turintis reikiamą patirtį NT pardavimo srityje turtą gali parduoti gerokai brangiau ir iki kelių kartų greičiau nei turto savininkas ar “juodasis brokeris”. Taip pat verta žinoti, jog praktika rodo, kad brokeriai, iš didelių kompanijų, turtą parduoda gerokai greičiau nei brokeriai dirbantys “ant savęs”, kadangi prie pardavimo proceso prisideda tų kompanijų kolegos brokeriai su savo klientais.
Brokerio paslaugos kaina - 3 proc. nuo parduodamo turto vertės. Į šią kainą įeina kainos nustatymas, objekto dekoravimas, fotografavimas, reklamavimas, apžiūrų organizavimas, sutarčių ruošimas, dokumentų tvarkymas ir kliento atstovavimas iki sandorio pabaigos.
Svarbiausia - mokėti įsiklausyti į kliento poreikius ir lūkesčius. Anot A.Bogdevič, brokeriui svarbiausios savybės: disciplina, atkaklumas, komunikabilumas, analitiniai įgūdžiai, patikimumas ir sąžiningumas. Ypač svarbu orientacija į klientą, gebėjimas įsiklausyti į jo poreikius, lūkesčius, padėti rasti tinkamą sprendimą.
Kaip parduoti turtą greitai ir už aukščiausią kainą?
Nekilnojamojo turto brokeris apgalvoja, kokią strategiją taikys pateikdamas parduodamą objektą rinkai, skelbdamas skelbimus internete ir kitur, darydamas nuotraukas. Nurodomos priemonės, padedančios parduoti turtą greičiau ir už aukštesnę kainą.
Pardavėjui paliekama atmintinė, kaip paruošti turtą pardavimui. Taip pat, kaip paruošti turtą profesionaliai fotosesijai.
Turto reklaminės kampanijos metu nuolat stebimos skelbimų peržiūros ir rinkos reakcija į reklaminę kampaniją. Pagal šiuos rodiklius teikiami siūlymai kainą laikyti tokią pačia, didinti ją, arba mažinti.
Dažnu atveju, turte negyvenant žmonėms, yra sutariama, kad brokeris turės raktą.
Atsiradus turto pirkėjui, brokerio atstovavimas gaunant didžiausius įmanomus rankpinigius, bandymas gauti kuo daugiau laiko pardavėjui likti turte, jei jam ieškomas naujas turtas.
NT brokeris pasirūpina, kad viskas vyktų laiku, be vėlavimų, kurie gali turėti įtakos turto pardavimui, arba papildomai kainuoti pardavėjui.
Ilgesnį laiką neparduodant objekto, taikoma nauja strategija kaip parduoti namą, butą.
Viso proceso metu brokeris teikia nemokamas konsultacijas bet kokiais klausimais susijusiais su bet kokiu nekilnojamuoju turtu pardavėjui.
Viso pardavimo ir pirkimo proceso metu laikomasi nuostatos, kad nekilnojamojo turto brokeris taps brokeriu visam gyvenimui savo klientui, arba pardavėjo šeimos brokeriu.
Statistika
Capital Brokers brokerių statistika rodo, kad per pirmuosius tris mėnesius parduodama 71-79% naujai rinkai pateiktų objektų.
| Rodiklis | Savininkai (be brokerio) | Capital Brokers |
|---|---|---|
| Parduota per 3 mėnesius | 4% | 71-79% |