Svajojate tapti nekilnojamojo turto magnatu? Norite sukurti savo nekilnojamojo turto imperiją? Investicijos į nekilnojamąjį turtą atrodo paprastos tik iš pirmo žvilgsnio.
Įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką. Perkant nekilnojamąjį turtą reikia atkreipti dėmesį į tokius niuansus kaip turto vertinimas, įsigijimo finansavimas, finansinis svertas, turto likvidumas ir jo kainą lemiantys faktoriai.
Investicijos į Nekilnojamąjį Turtą
Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma.
Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamos alternatyvių investicijų klasei.
Nekilnojamojo Turto Rūšys
- Biurai: Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose.
- Prekybinės patalpos: Tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių.
- Pramoninės patalpos: Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas.
- Gyvenamosios patalpos: Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą.
Bankui Įkeisto Buto Pardavimas
Buto pardavimas su paskola ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Žinoma, jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuotas atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau - o tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo, NT rinkos stebėjimo ir t. t.
Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:
- Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti.
- Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus.
- Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį.
- Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta.
- Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės.
- Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis.
Buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite.
Ar Reikės Padengti Neišmokėto Kredito Likutį?
Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti.
Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui. Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas. Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Reikalingi Dokumentai
Pateikiu reikalingų dokumentų sąrašą:
- Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
- Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
- Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
- Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
Mokesčiai Po Pardavimo
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.
GPM taikomas šiais atvejais:
- kai turtas nėra išlaikytas 10 metų.
- Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą.
NT Brokerio Paslaugos
Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Ką gausite manais:
- Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
- Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.
- NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
- Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų buto potencialiais pirkėjais.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Buto Pardavimo Eiga
Buto pardavimas - procesas, kurio visi etapai yra svarbūs, todėl norint išvengti brangiai kainuojančių klaidų, reikia žinoti, ką, kada ir kaip daryti, jei norite greitai ir brangiai parduoti savo butą.
Pagrindiniai Žingsniai
- Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
- Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
- Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose.
- Nusistatyti realią rinkos kainą.
- Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
- Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
- Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.
Kaip Greitai Parduoti Butą?
- Tinkamai paruošti dokumentus.
- Kai jau būsite tikri, kad visa dokumentacija yra tvarkinga, nusistatykite realią buto kainą.
- Aktyvūs buto pardavimo veiksmai.
Kiek Laiko Trunka Buto Pardavimas?
Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavimas yra kitoks.
Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites.
Apibendrinant galiu teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau.
Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.
Buto Pardavimas Nuotoliniu Būdu
Buto pardavimas Lietuvoje, patiems esant užsienyje, daugumai žmonių sukelia didesnį ar mažesnį galvos skausmą. Juk namo, buto ar sklypo pardavime dažniausiai iškyla nemažai kliūčių.
Skubu jus nuraminti - savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą. Du esminiai žingsniai šiame procese:
- turėti visus reikalingus buto dokumentus;
- susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.
Ką Būtina Žinoti Buto Pardavėjui?
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.
Pagrindiniai Žingsniai Įsigyjant Būstą Su Kreditu
- Turto išsirinkimas ir apžiūra: Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus.
- Finansinės galimybės: Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai: Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija.
- Sandorio šalys: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
- Preliminarioji sutartis: Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą.
- Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis.
- Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas: Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Skyrybos Ir Būsto Paskola
Santuokos nutraukimas, kai šeima turi įsipareigojimų bankui dėl būsto paskolos, yra sudėtingas procesas, keliantis daugybę klausimų. Dažniausiai sutuoktiniai būna bendraskoliai, o įkeistas turtas - jų bendroji jungtinė nuosavybė.
Svarbu suprasti, kad teismas ir bankas sprendžia skirtingus klausimus. Teismas, nutraukdamas santuoką, sprendžia dėl santuokinio turto padalijimo, įskaitant ir kam atiteks būstas, įgytas su paskola. Bankas nėra teismo proceso dalyvis turto dalybų klausimu ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo bankui nėra privalomas keičiant kredito sutarties šalis.
Galimi Sprendimo Variantai
- Vienas sutuoktinis perima būstą ir paskolą.
- Būstas parduodamas, atsiskaitoma su banku.
- Paskola padengiama neparduodant būsto.
- Būstas lieka abiem per pusę, paskola mokama bendrai.
- Būstas lieka abiem per pusę, paskolą moka vienas iš sutuoktinių.
Klaidų Vengimas
Vengiant šių klaidų, svarbu laiku kreiptis teisinės pagalbos. Ypač svarbu šiandieną, todėl visas skyrybų procesas vyksta nuotoliniu, elektroninių būdu.
Būsto Paskolos Pavyzdys
Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.
Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas:
- 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
- 400 Eur sutarties mokestis;
- 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
- 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
- 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.
Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.
Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad:
- kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
- sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
- sutarties sąlygas vykdote laiku.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
- Ar teismas gali priteisti būstą vienam, bet paskolą palikti abiem? Taip, teismas sprendžia dėl nuosavybės teisės į turtą.
- Ar galiu likti gyventi būste, jei paskola buvo abiejų vardu? Galite, jei taip susitariate su kitu sutuoktiniu ir/ar teismas nustato tokią naudojimosi tvarką arba jums priteisia būstą.
- Ar galima iš karto po skyrybų parduoti turtą? Taip, jei turtas yra jūsų asmeninė nuosavybė po padalijimo arba jei kitas bendraturtis sutinka.
- Kas moka paskolą, jei vienas išvyksta į užsienį? Tai priklauso nuo jūsų susitarimo ir kredito sutarties su banku. Jei prievolė solidari, bankas gali reikalauti mokėjimų iš bet kurio sutuoktinio, nepriklausomai nuo jo gyvenamosios vietos.
- Ką daryti, jei sutuoktinis nustoja mokėti įmokas? Jei prievolė yra solidari, kitas sutuoktinis turės padengti įmokas, kad būtų išvengta delspinigių ir galimo skolos išieškojimo.
- Ar galima pakeisti paskolos sutartį be kito sutuoktinio sutikimo? Ne, jei kitas sutuoktinis yra bendraskolis, jo sutikimas keisti esmines paskolos sutarties sąlygas (pvz., atleidžiant jį nuo prievolės) yra būtinas, kaip ir banko sutikimas.
- Ką daryti, jei būstas buvo įsigytas su valstybės parama? Skyrybų atveju reikia atsižvelgti į paramos suteikimo sąlygas. Gali tekti grąžinti dalį paramos arba gauti papildomus institucijų sutikimus.