Daugiabučiuose namuose gyvenantiems žmonėms neretai kyla įvairių klausimų dėl to, kaip ir kokiu principu apskaičiuojami būsto administravimo mokesčiai. Ypač daug aistrų kelia atliekamų darbų būtinumas, toli gražu ne visiems gyventojams suvokiama, ar iš tiesų reikėjo tvarkyti namo stogą, įtarimų kelia neretai gana didelė darbų kaina. Deja, praktikoje bendrijos ne visada veikia taip, kaip turėtų. Problemos dažniausiai kyla dėl bendrijų pirmininkų savavališko veikimo ar pareigų nevykdymo, butų savininkų teisių ir interesų pažeidimo.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jeigu kyla problemų su namo bendrija, į ką kreiptis ir kokius veiksmus atlikti.
Kada Kreiptis Dėl Skundo?
Jeigu pirmininkas gyventoją ignoruoja, neteikia informacijos, nepaaiškina priimtų sprendimų, nepagrindžia siūlomų atlikti darbų kainų, pasirinkto rangovo pagrįstumo, terminų ar panašiai, žmogus neretai pasijunta atsidūręs gana keblioje situacijoje.
Dažnai butų savininkai nežino, už ką priskaičiuotos mokėtinos įmokos, kaip jos paskirstytos, kokie bendrosios nuosavybės objektų valdymo sprendimai priimti ir pan. Dėl to labai svarbu, kad būtų tinkamai įgyvendinta butų savininkų teisė gauti informaciją.
Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas.
Butų savininkai, kurie kartu yra ir bendrijos nariai, papildomai turi teisę gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais.
Galimos Situacijos, Kai Reikia Skųstis:
- Bendrijos pirmininkas nesuteikia informacijos apie lėšų panaudojimą.
- Savavališki sprendimai dėl bendrosios nuosavybės valdymo.
- Pažeidžiama susirinkimo sušaukimo tvarka.
- Sprendimai prieštarauja įstatymams.
- Žala padaroma bendrijos turtui.
Kreipimasis Į Savivaldybę
Seimo kontrolierius Raimondas Šukys ragina nedelsti ir kreiptis į vietos savivaldybę, kuri įgaliota prižiūrėti tiek gyventojų bendrijų, tiek ir būsto administratorių veiklą. Prievolė kontroliuoti daugiabučių namų gyventojų bendrijas savivaldybėms suteikta 2013 metais. Pagal patvirtintą metodiką bendrijų kontrolę privaloma atlikti bent kartą per dvejus metus.
„Tada gyventojas turi teisę kreiptis į savivaldybę, jeigu ji nepadeda išspręsti kilusių neaiškumų - tada kreiptis į Seimo kontrolierių įstaigą. Mes įvertiname, ar savivaldybė atliko savo funkciją, ar tinkamai kontroliavo bendrijos valdymo organus. Ar pateikė įpareigojimus pateikti informaciją, bendrojo naudojimo patalpų aprašus, ar buvo reguliariai vykdomi gyventojų susirinkimai, kaip organizuotas balsavimas, informacijos pateikimas ir panašiai“, - sakė R. Šukys.
Jeigu žmogus mano, jog administratorius nepagrindžia atliktų darbų, dirbtinai „užkelia“ jų kainas, nepateikia prašomos informacijos, ar netinkamai naudoja sukauptas lėšas, jis gali kreiptis į savivaldybę. O savivaldybė privalo nuolatos vykdyti kontrolę, tai daroma nuo pat administratorių atsiradimo. Jeigu ši kontrolė vykdoma netinkamai, žmogui nepavyksta reikiamo rezultato pasiekti su savivaldybės pagalba, jis turi teisę kreiptis į Seimo kontrolierių.
Savivaldybė vykdo daugiabučių namų valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę - atlieka patikrinimus, teikia įpareigojimus valdytojams dėl funkcijų vykdymo, tokių kaip informacijos ar dokumentų pateikimo savininkui, ir tais atvejais, kai nustato pažeidimus, taiko administracines nuobaudas.
Tačiau Savivaldybei nėra suteikti įrankiai nagrinėti ginčus, todėl ji negali įpareigoti valdytojo perskaičiuoti mokesčius ar jų netaikyti, jeigu darbų pirkimai buvo atlikti nesilaikant tam tikrų procedūrų, arba teikti įpareigojimus dėl vykdomų darbų sustabdymo. Tokius sprendimus ir įpareigojimus valdytojui gali teikti tik teismas.
Vilniaus vicemeras Valdas Benkunskas paaiškina, kad dažnai pačių būsto savininkų ir gyventojų pasyvumas, nenoras domėtis, kas vyksta su jų turtu ir už ką jie moka mėnesinius administravimo mokesčius, atveria daugiau galimybių piktnaudžiavimui.
Kas yra daugiabučio namo bendrija. Trumpai ir aiškiai. Namo konsultantas
Skundo Pateikimo Tvarka
Butų savininkai susiduria su situacija, kai bendrijos pirmininkas jų prašymą tiesiog ignoruoja, į prašymą negaunama jokio atsakymo. Tokiu atveju, suėjus minėtam 10 darbo dienų terminui, per kurį turėjo būti pateiktas atsakymas, bendrijos pirmininko neveikimą galima apskųsti teismui.
Teismo sprendimas, įpareigojantis bendrijos pirmininką pateikti buto savininkui informaciją, bus privalomas vykdyti, o už sprendimo nevykdymą gali būti skirta bauda.
Kiekvienas buto savininkas, nesutinkantis su bendrijos valdymo organo priimtu sprendimu, turi teisę kreiptis į teismą ginčydamas tokį sprendimą.
Svarbu žinoti ir tai, kad tam tikrais atvejais galima asmeninė bendrijos pirmininko atsakomybė. Pavyzdžiui, jei bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.). Tokiu atveju bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.
Žingsniai, Kuriuos Reikia Atlikti:
- Kreipkitės į bendrijos pirmininką raštu, prašydami paaiškinimo ir informacijos.
- Jei negaunate atsakymo arba jis jūsų netenkina, kreipkitės į savivaldybę.
- Jei savivaldybė nepadeda, kreipkitės į Seimo kontrolierių įstaigą.
- Kraštutiniu atveju kreipkitės į teismą.
Seimo Kontrolierių Įstaigos Veikla
Informacijos trūkumas apie daugiabučiuose namuose atliekamus remonto darbus, neefektyvi rangovų kontrolė, nereagavimas į gyventojų nusiskundimus dėl prastai atliktų remonto darbų ir per didelės jų kainos - tokio pobūdžio skundus nuolat gauna Seimo kontrolierių įstaiga.
Per 2023 ir 2024 m. Seimo kontrolierių įstaiga gavo 106 gyventojų skundus, susijusius su netinkamu daugiabučių namų administravimu ir priežiūra ir savivaldybės pareigūnų neveiklumu, neužtikrinant daugiabučių namų administratorių veiklos priežiūros ir kontrolės. Daugiausia skundų gaunama iš didžiųjų Lietuvos miestų - Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių.
Dėl trečdalio jų (32 skundų) buvo atlikti tyrimai iš esmės, kitais atvejais buvo kreipiamasi į atitinkamo rajono ar miesto savivaldybę, prašant išsiaiškinti situaciją ir patikrinti, ar daugiabučio namo administratorius tinkamai vykdo jam priskirtas funkcijas.
„Seimo kontrolierių įstaigoje gaunami skundai rodo, jog efektyvus daugiabučių namų administravimas ir tinkama jų priežiūra yra iššūkis, kurį reikia spręsti. Savivaldybių administracijos turėtų vykdyti nuolatinę daugiabučių namų administravimo priežiūrą, taip pat užtikrinti, kad subjektai, atliekantys statinių techninę priežiūrą, laikytųsi teisės aktų. Turėtų būti sudarytos sąlygos gyventojams aktyviau dalyvauti sprendimų priėmime ir taip prisidėti prižiūrint namų administratorių, bendrijų pirmininkų veiklą. Pastarieji privalo reguliariai teikti gyventojams informaciją apie vykdomus darbus, jų įkainius, taip pat informuoti apie priimtus sprendimus.
Tais atvejais, kai iš gauto skundo arba iš pareiškėjui ir Seimo kontrolierei pateikto savivaldybės atsakymo į rekomendacijas matyti, kad savivaldybės administracija į gyventojų skundus nereaguoja, nesiima priemonių jų spręsti, neatsako į gyventojų paklausimus, o problemos daugiabučiame name nesprendžiamos ilgą laiką, Seimo kontrolierė tyrimą atlieka iš esmės.
Vilniaus Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų Asociacija
Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacija įsteigta 1995 metais ir veikia pagal įstatus. Asociacija organizuoja savo nariams vieną kartą per mėnesį Vilniaus savivaldybės salėje bendrijų atstovų susitikimus, kurių metu nagrinėjami aktualūs bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir eksploatavimo klausimai.
Taip pat Asociacija savo nariams nemokamai teikia konsultacijas visais bendrijų veiklos klausimais, esant būtinybei Asociacijos atstovai pagal išankstinį susitarimą dalyvauja bendrijų narių susirinkimuose, nagrinėja skundus ir gina teisėtus bendrijos narių interesus. Asociacijoje veikia finansų ir audito skyrius, teikiantis finansinės buhalterinės apskaitos paslaugas pagal sutartį ir nemokamas konsultacijas šiais klausimais. Asociacijoje dirba teisininkas, kuris Asociacijos narius nemokamai konsultuoja teisiniais klausimais.
Bendrijos Pirmininko Atsakomybė
Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą ir veiklą atsakingas bendrijos pirmininkas.
Bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina.
Bendrijos pirmininkas per 10 darbo dienų nuo bet kurio buto ar kitos patalpos savininko (nepriklausomai ar savininkas yra bendrijos nariu) kreipimosi dienos privalo suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.
Pažymėtina, jog bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, jai atstovauja ir atsako už jos tikslų įgyvendinimą.
Informacijos Gavimas
Bendrijos pirmininkas bendrijos nariams ir visiems savininkams už praėjusius metus atsiskaito per tris pirmuosius naujų metų mėnesius, pateikdamas revizoriaus (revizijos komisijos) atliktą revizijos ataskaitą, bendrijos veiklos ir metinę ataskaitą ir metines finansines ataskaitas. Jeigu kyla pagrįstų klausimų anksčiau nei bus atsiskaityta, konkrečiai ir aiškiai suformuluotus klausimus reikėtų raštu pateikti bendrijos pirmininkui ir jis privalės atsakyti.
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių veiklą.
Bendro Naudojimo Objektų Priežiūra
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to pastabas.
Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas ir pan.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio kaltės tai įvyko.
Šiame straipsnyje pateikta informacija padės jums geriau suprasti savo teises ir veiksmus, kurių galite imtis, jei jaučiatės, kad namų bendrija veikia netinkamai. Atminkite, kad svarbu būti aktyviu ir domėtis savo namo valdymu, kad būtų užtikrintas skaidrus ir efektyvus bendrijos darbas.