Jei svarstote apie nekilnojamojo turto įsigijimą Graikijoje, ypač Atėnuose, svarbu iš anksto pasiruošti šiam procesui. Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto rinką Atėnuose, kainas, populiarias vietas ir kitus svarbius aspektus, kurie padės jums priimti teisingą sprendimą.
Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Graikijoje
Pastaraisiais metais Graikijos nekilnojamojo turto rinka patyrė reikšmingą plėtrą. Nuo 2018 m. Graikijos nekilnojamojo turto rinka pradėjo laipsnišką atsigavimą. Pagal Graikijos banko duomenis, Atėnų nekilnojamojo turto kainos 2018-2022 m. augo stabiliai.
Turizmas ir trumpalaikė nuoma atliko esminį vaidmenį nekilnojamojo turto atsigavime, ypač tokiuose miestuose kaip Atėnai ir populiariose salose. Graikija tapo patrauklia vieta užsienio investuotojams, kuriuos viliojo santykinai žemos nekilnojamojo turto kainos ir potencialas gauti didelę grąžą. Ypatingai reikšmingi buvo Kinijos investuotojai, dažnai susiję su „Auksinės vizos“ programa.
Atėnai ir Salonikai tapo pagrindiniais Graikijos nekilnojamojo turto atgimimo centrais, ypač po 2018 m. Atėnų patrauklumą taip pat stiprina turtingas istorinis ir kultūrinis paveldas, kasmet pritraukiantis milijonus turistų. Pavyzdžiui, Graikijos banko duomenys rodo, kad gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos centriniuose Atėnuose 2018-2023 m. išaugo daugiau nei 30 %.
Prognozuojama, kad Graikijos neklinojamojo turto rinkos bendra vertė per artimiausius kelerius metus toliau stabiliai augs. Graikijos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais demonstravo nuoseklų sandorių vertės augimą. 2017 metais sektorius užfiksavo 4,94 mlrd. USD sandorių vertę, kuri iki 2019 metų išaugo iki 5,83 mlrd. USD. Prognozuojama, kad iki 2024 metų pabaigos sandorių vertė pasieks 7,94 mlrd. USD.
Žvelgiant į ateitį, prognozės rodo, kad iki 2029 metų Graikijos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos sandorių vertė pasieks maždaug 9,39 mlrd. USD.
Kitas svarbus rodiklis yra vidutinė gyvenamojo nekilnojamojo turto vieneto vertė. 2017 metais vidutinė vertė siekė 244,80 tūkst. USD. 2024 m. lapkričio mėn. vidutinė gyvenamojo nekilnojamojo turto vertė siekia 292,70 tūkst. USD, o 2029 m. prognozuojama apie 364,50 tūkst. USD.
Graikijos vyriausybė įvedė įvairias mokesčių lengvatas, kad paskatintų nekilnojamojo turto rinką, pavyzdžiui, sumažino ENFIA nekilnojamojo turto mokestį ir sustabdė PVM naujoms statyboms iki 2025 m.
Investavimo galimybės Atėnuose
Investavimas į gyvenamuosius objektus miesto centruose, tokiuose kaip Atėnai ir Salonikai, yra pelninga galimybė, ypač šiems miestams patiriant reikšmingą miesto atnaujinimą. Pavyzdžiui, pagal Graikijos banko duomenis, gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos Atėnuose 2023 m. išaugo apie 9,4 %, tęsdamos pastaraisiais metais stebimą stiprų augimą.
Atėnams ir Salonikams tampant vis patrauklesniems jauniems profesionalams ir emigrantams, aukštos kokybės būsto paklausa turėtų išlikti stipri.
Graikijos klestinti turizmo pramonė reikšmingai veikia nekilnojamojo turto rinką, ypač populiariose vietovėse, tokiose kaip Santorinis, Mikonas ir Kreta. Pavyzdžiui, 2023 m. pajamos iš trumpalaikės nuomos šiose srityse viršijo 1,5 milijardo eurų, o tai parodo didelį potencialą investuotojams, norintiems pasinaudoti nuomos rinka.
Graikijos komercinio nekilnojamojo turto sektorius, ypač Atėnuose, įgauna pagreitį, stabilizuojantis ekonomikai ir didėjant užsienio investicijoms. Pagal „Enterprise Greece“, biurų neužimtumo rodiklis pagrindinėse Atėnų vietose 2023 m. sumažėjo iki 7,5 %.
Šios sritys sulaukia vis didesnio tarptautinių korporacijų ir startuolių susidomėjimo, todėl jos yra pagrindinės vietos biuro patalpų investicijoms. 2023 m. vidutinė nuomos grąža biurų patalpoms šiuose rajonuose svyravo tarp 6 % ir 8 %, pagal Graikijos statistikos tarnybos duomenis.
Pavyzdžiui, „Ellinikon“ projekto, vieno didžiausių Europoje miesto atnaujinimo iniciatyvų, užbaigimas turėtų dar labiau padidinti komercinio nekilnojamojo turto paklausą Atėnuose, pritraukdamas dar daugiau tarptautinių verslų į šį regioną.
Kur ieškoti pigių butų Atėnuose?
Atėnai yra sostinė, kuri yra pirkėjų, ieškančių tiek investavimo galimybių, tiek gyvenimo būdo privalumų, taškas. Prabangiuose rajonuose, tokiuose kaip Kolonaki, taikomos aukščiausios kainos, o dviejų miegamųjų apartamentai prasideda nuo 410 000 EUR. Tačiau, ieškant pigesnių variantų, verta atkreipti dėmesį į kitus miesto rajonus.
Renkantis butą svarbiausia vieta. Paprastai kuo toliau keliaujate, kad pasiektumėte butą Graikijoje, tuo mažesnė kaina. Seni butai ne visada yra pigesni, nes vieta ir stilius yra svarbesni nei turto amžius.
Pasak Ričardo, 2023 m. dauguma parduodamų butų yra centre. Kainos yra nuo kokių 8000 eurų, kainuoja pusrūsis tiek. Butų nuo pirmo aukšto iki ketvirto kvadratinis metras grubiai kainuoja 600-700 eurų. Tarkim, 30 kv. metrų kainuoja 25 tūkst. eurų. Dabar lietuviai nupirko tris butus, už 90 kv. metrų jie mokėjo 42 tūkst. eurų, už 56 kv. metrus mokėjo 32 tūkst. eurų, už 36 kv. metrus mokėjo 27 tūkst. eurų. Nu va, daugmaž va tokios kainos.
Yra ir tokių rajonų, kuriuose gyvena iš Sirijos atvykę piliečiai, bet juose paprastai butų niekas neperka. Vietiniai gyventojai tai žino, todėl stengiasi parinkti tą butą, kuris tinka tiek pagal pageidavimus, tiek pagal biudžetą. Ričardo teigimu, dauguma žmonių čia perka NT investicijai. „Atėnuose šiais metais apsilankė 35 milijonai turistų. Tai yra labai didelis srautas turistų.
Kaip jis tvirtina, Atėnai investicijai palankūs tuo, kad čia yra net 9 mėnesių turizmo sezonas. Saugumui užtikrinti už papildomą kliento mokestį, prieš pasirašant preliminarią sutartį ir išsirinkus norimą butą, jį patikrina advokatas, kad įsitikintų, jog šis nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra kažkokių skolų. Tuomet klientas atskrenda antrą kartą ir jau gali nusipirkti butą.
DELFI pasidomėjo, kokios būstų kainos yra graikų pateikiamuose skelbimuose. Svetainėje grekodom.com pateikiami pasiūlymai verčia net suglumti, koks pigus nekilnojamasis turtas. Pavyzdžiui, renkantis butus ir išrikiuojant juos nuo pigiausių, pats pigiausias butas, užimantis 26 kv. metrus, kainuoja vos 5 tūkst. eurų. Kiti nedidelio ploto butai, užimantys apie 20 kv. metrų, pilnai įrengti, senos statybos, tačiau ne tragiškos būklės, kainuoja apie 10 tūkst. eurų. Už maždaug 12 tūkst. eurų galima rasti ir erdvesnį butą, užimantį 50 kv. metrų, tačiau prastesnės būklės, kuriam reikalingas remontas. 97 kv. metrų ploto butas, prastesnės būklės ir senos kokybės kainuoja 35 tūkst. eurų ir yra nuo jūros nutolęs per 5 kilometrus. Net ir skelbime rašoma, kad iš buto nuomos per mėnesį galima uždirbti 300 eurų.
Visgi, ne visas nekilnojamasis turtas Atėnuose yra toks pigus. Tarp gausybės skelbimų pavyko rasti ir tokį butą, kuris yra naujos statybos arba naujai suremontuotas, užimantis 96 kv. metrus ir kainuojantis 255 tūkst. eurų. Tiesa, šis variantas yra pačioje Graikijos sostinės širdyje. Arčiau jūros kainos didesnės, bet tai neturėtų stebinti. Pavyzdžiui, Atėnų regione 37 kv. metrų ploto butas, 2005-ųjų metų statybos kainuoja 65 tūkst. eurų. Iki jūros nuo šio buto - vos 250 metrų.
Analizuoti pateikiamus pasiūlymus ir surasti tam tikrą NT rinkos kainų tvarką ar taisykles yra labai sunku, nes panašių būstų kainos kai kur skiriasi ne tūkstančiais, o netgi kartais. Buto kaina - kaip naudoto automobilio.
Naujienų portalas greekreporter.com praneša, kad Atėnuose NT kainos yra labai nevienodos: vienuose rajonuose jos krenta, o kitose atvirkščiai - kyla. Daugiausia kainų skirtumus lemia nekilnojamojo turto mokesčiai, o kai kuriais atvejais mokesčiai netgi pranoksta turto vertę.
Žurnalistas John Smith rašo, jog nuo 2008-ųjų bent keturis metus tiek NT nuomos, tiek pardavimų, intensyviai krito. 2012-aisiais metais tie graikai, kurie turėjo daugiau nekilnojamojo turto, intensyviai jį pardavinėjo, kad turėtų bent šiek tiek pinigų. Graikijos centrinio banko duomenimis, gyvenamojo NT kainos nuo 2008-ųjų metų nukrito 45,9 proc.
Atėnų gyventojai tuo metu susidūrė su rimta problema, mat tuomet net 40 proc. savo pajamų turėjo išleisti namų išlaikymui. Kaip teigiama portale, Graikijai, ypač Atėnams, pradėjus atsigauti po krizės, NT rinka susitraukė maždaug 65 proc. Drastišką kainų kritimą galima įžvelgti palyginus NT kainas prieš krizę ir po jos.
Pavyzdžiui, 2008-aisiais 100 kv. metrų ploto butas Pirėjo regione, Atėnų priemiestyje, kainavo apie 120 tūkst. eurų. Dabar panašus turtas kainuoja apie 40-50 tūkst. eurų. Straipsnyje nurodoma, kad prastos būklės, remontuotini būstai centriniuose rajonuose gali kainuoti vos 3000-4000 eurų. T.y., netgi mažiau nei kainuoja panaudotas automobilis.
Įdomus kainų skirtumas pasireiškia ir tuo, kad 50 kv. metrų butas netoli Akropolio gali kainuoti 150 tūkst. eurų, o vos trimis gatvėmis toliau panašus turtas kainuoja jau tik 40-50 tūkst. eurų.
Nekilnojamojo turto mokesčiai ir išlaidos
Svarbu žinoti, kad Graikijoje visos žemiau išvardytos išlaidos tenka pirkėjui. Jos sudaro apie 10 % sutartos pardavimo kainos. Procentai gali būti optimizuoti, tačiau tai priklauso nuo kiekvieno sandorio.
- Advokato mokesčiai - apie 1,2 %, bet ne mažiau kaip 1000 € + PVM.
- Komisiniai mokesčiai konsultacinei agentūrai - vidutiniškai 3 %, bet ne mažiau kaip 1200 €.
- Valstybinė rinkliava už turto registravimą Registro biure - 0,475 %.
- Vertėjo paslaugos notarinio patvirtinimo metu kainuoja nuo 250 iki 400 € arba pagal susitarimą.
Ričardo teigimu: „Nekilnojamojo turto mokestis dviejų kambarių butui yra nuo 105 iki 110 eurų. Pas graikus labai įdomiai, agentūrai moka ir pirkėjas, ir pardavėjas po tūkstantį eurų. mokestis perkant. Pirkimo našta sudaro nuo 2500 eurų ir atitenka pirkėjui. Bet kai tu nusprendi parduoti, Graikijoje gali parduoti 3 butus per metus ir nebus jokio pelno mokesčio“.
Pasak pašnekovo, pirkėjai, įsigiję butą Atėnuose, pirmiausia jį suremontuoja ir naudoja jį trumpalaikei nuomai. ilgalaikei nuomai pirkti buto neapsimoka, nes grąža iš jos yra gerokai mažesnė.
„Kaip pavyzdys, jeigu iš buto gali gauti 500-600 eurų už vieno kambario nuomą per mėnesį, tai už ilgalaikę nuomą gausi kokius 230-250 eurų. Pas graikus yra taip, jeigu darai trumpalaikei nuomai, tai turi būti apstatyti, o jeigu ilgalaikei nuomai, tai visi graikai keliauja su savo baldais, pas juos taip yra priimta. Ta prasme, į tuščią butą jie įsikelia ir ilgam laikui.
Kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą Graikijoje?
Nekilnojamojo turto pirkimo procesas Graikijoje labai nesiskiria nuo proceso Bulgarijoje. Svarbu pabrėžti, kad turite pateikti kuo daugiau informacijos ir paieškos kriterijų, kad nekilnojamojo turto agentas Graikijoje galėtų kuo efektyviau padėti atrinkti jūsų reikalavimus atitinkančius objektus.
Iš anksto ištirkite konsultacines agentūras Graikijoje. Būtų gerai užmegzti kelis pokalbius su skirtingomis agentūromis, kad turėtumėte palyginimo pagrindą pasiūlos ir paklausos atžvilgiu. Pasirinkę agentūrą ir pradėję dirbti su nekilnojamojo turto agentu, visiškai juo pasitikėkite. Jis lydės jus per visą pirkimo procesą, turi tiksliausią įžvalgą ir pateiks tinkamas idėjas bei patarimus. Aptarkite su juo visus savo rūpesčius, svarstymus ir reikalavimus.
Kitas žingsnis - apžiūrėti atrinktus objektus. Turėsite apsišarvuoti laiku ir kantrybe, nes procesas gali būti lėtas, atsižvelgiant į jūsų specifinius reikalavimus konkretiems objektams. Paprašykite savo brokerio parodyti ne tik turtus, bet ir artimiausius miestus bei lankytinas vietas. Tai suteiks platesnį vaizdą ne tik apie norimą įsigyti turtą, bet ir apie jo aplinką.
Be to, paprašykite agento informacijos apie būsimus kaimynus: ar jie turi mažų vaikų, ar triukšmingai leidžia laiką, kokie jų įpročiai. Labai svarbu, prieš priimant galutinį sprendimą, paprašyti brokerio pateikti išsamią informaciją apie visas papildomas išlaidas, susijusias su turto pirkimu. Kartais turtas gali būti siūlomas už mažesnę kainą, tačiau apskaičiavus papildomas išlaidas kaina tampa didesnė.
Atlikus visus šiuos veiksmus, jei pasirinkote savo svajonių turtą, kitas žingsnis - susitarti su pardavėju dėl pardavimo kainos, o tada teisinį turto patikrinimą turėtų atlikti Graikijoje praktikuojantis advokatas. Šį advokatą galite pasirinkti patys kaip pirkėjas arba jis gali būti rekomenduotas jūsų bendradarbiaujančios agentūros.
Jei pasirinksite dirbti su agentūra ir nuspręsite dėl turto, taip pat paliekamas vadinamasis „Stop“ užstatas agentūroje. „Stop“ užstatas reiškia, kad turite rimtą susidomėjimą turtu. Be to, dauguma agentūrų pradeda derybas su turto pardavėjais gavusios „Stop“ užstatą. Jei jūsų atstovaujama agentūra nesugeba išderėti galutinės pardavimo kainos, kuri jums tinka, „Stop“ užstatas turi būti grąžintas.
Nekilnojamojo turto kainų palyginimas Graikijos salose
Nekilnojamojo turto kainos Graikijos salose labai skiriasi priklausomai nuo salos, vietos ir turto tipo. Štai apytikslis kainų palyginimas:
| Sala | Turto tipas | Kaina (apytikslė) |
|---|---|---|
| Egina | Namas (45 kv. m) | 80,000 EUR |
| Egina | Vila (150 kv. m, netoli jūros) | 950,000 EUR |
| Egina | Vila (300 kv. m) | 500,000 EUR |
| Mikonas | Vila | Nuo 500,000 iki 11,000,000 EUR |
| Kreta | Apartamentai (Rytų Kreta) | Nuo 60,000 EUR |
Graikijoje nekilnojamojo turto kainos pernai pakilo net 11,93%, ypač urbanizuotose teritorijose. Papildomą patrauklumą suteikia Graikijos „Golden Visa“ programa, siūlanti leidimą gyventi ne ES investuotojams, įsigyjantiems nekilnojamąjį turtą nuo €250,000. Nuo 2023 m. rugpjūčio, tam tikruose regionuose ši riba padidėjo iki €500,000.
Pastaruoju metu Korfu nekilnojamojo turto rinka sparčiai auga - vidutinė siūloma turto kaina siekia €5,950,000, o tai reiškia 21,50% augimą 2023 m. Tai parodo, kad Jonijos salose vyrauja didelė paklausa.
KAIP UŽDIRBAU ,741 iš opcionų ir akcijų per 2 mėn? Mano investicijų apžvalga
