Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Planuojate įsigyti naują nekilnojamąjį turtą: butą ar namą? Tikriausiai žinote, kad gyvenamosios paskirties turto savininko keitimo procesas - nemenkas iššūkis: jūsų laukia daug dokumentacijos ir teisinių reikalavimų. Kaip nepasiklysti šiuose savininko keitimo proceso labirintuose?
Pirmiausia, svarbu suprasti, jog kiekvienas būstas, jo nuosavybės istorija ir techniniai duomenys yra skirtingi. Dėl to, skiriasi ir kiekvieno nekilnojamojo turto objekto pardavimo-pirkimo eiga.
Mokesčiai nuomojant butą | Teisinėkonsultacija.lt
Svarbiausi dokumentai ir procedūros
Vis dėlto, įprastai, vykstant būsto pardavimo-pirkimo procesui, reikalingi svarbiausi dokumentai. Didžiąją dalį sandoriui reikalingų pažymų ir dokumentų galima parengti tik artėjant susitikimui notarų biure. Vis dėlto, dalis dokumentų gali būti paruošti iš anksto.
Taip pat svarbu žinoti, kad pardavimo metu esamas savininkas turės pateikti nekilnojamojo turto registrų pažymą (ją galima užsisakyti Registrų centre). Nekilnojamojo turto, buto ar namo, pardavimui reikalinga ir inventorizacijos byla. Ši schema liudija, kad būsto planas yra baigtinis.
Ruošiant dokumentus notariniam sandoriui, esamasis būsto savininkas privalo pateikti ir daugiau dokumentų. Vienas iš jų - atsiskaitymo už komunalines paslaugas ir bendrijos pažyma (jei butą ar namą administruoja bendrija). Taip pat būsto pardavimo proceso metu savininkas turi pateikti energinio naudingumo sertifikatą (šį dokumentą galima užsisakyti notarų biure arba tiesiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų).
Kokius dokumentus svarbu turėti būsimajam būsto savininkui?
Galiojančią asmens tapatybės kortelę / pasą (galiojantį asmens dokumentą turi turėti ir esamasis būsto savininkas). Jei visi šie dokumentai yra tvarkingi, nekilnojamojo turto savininko keitimo procesas turėtų būti sklandus.
Beje, jeigu norima sutaupyti dar daugiau laiko, preliminarų priėmimo-perdavimo aktą (kurį sudaro būsto savininkas ir pirkėjas) galima pasirašyti ir prieš einant pas notarą. Pasirašius priėmimo-perdavimo aktą, dokumentas iš karto atsiduria tiek pirkėjo, tiek pardavėjo el. pašto dėžutėse.
Komunalinių paslaugų sutarčių perrašymas
Svarbu suprasti, kad pas notarą pasirašius nekilnojamojo turto pirkimo-perdavimo aktą, būsto pirkimo-pardavimo procesas dar nesibaigia. Kitas žingsnis - komunalinių paslaugų tiekimų sutarčių perrašymas. Aptarkime, kokių veiksmų turėtų imtis būstą parduodantis savininkas.
Taigi, butą ar namą pardavęs asmuo pirmiausia turi nutraukti elektros energijos tiekimo sutartį. Tą padaryti nėra itin sudėtinga: būsto pardavėjas, savo elektros tiekėjui, turi pateikti prašymą nutraukti sutartį. Taip pat - apskaitos prietaisų rodmenų sudarymo aktą (jei toks buvo pasirašytas pas notarą). O jeigu besikreipiantis asmuo nėra savininkas, jis turi pateikti ir būsto savininko įgaliojimą ar rašytinį įgaliojimą. Visus šiuos žingsnius galima atlikti internetu arba klientų aptarnavimo centre.
Esate naujasis nekilnojamojo būsto savininkas?
Jei norite, kad elektros sutartis jums būtų perduota sėkmingai, turite laikytis plano. Pirmiausia, įsitikinkite, kad senasis būsto savininkas nutraukė elektros energijos tiekimo sutartį ir pateikė visus reikalingus dokumentus. Jei viskas padaryta, turite sudaryti pirkimo-pardavimo ir paslaugų tiekimo sutartį su elektros tiekėjų.
Jau tikriausiai supratote, kad komunalinių paslaugų tiekimo sutarčių perrašymas - svarbus žingsnis parduodant-įsigyjant naują būstą. Dar viena dažna problema - reikiamų dokumentų neparengimas. Taip gaištamas laikas, procesas prailgėja.
Dažnos problemos ir ginčai
Beje, panagrinėkime ir dar vieną dažną situaciją, kuri, būsto savininko keitimo procese, sukelia nepatogumų. Tai - ginčai, kylantys tarp turtą parduodančio savininko ir komunalinių paslaugų tiekėjų.
Štai, pavyzdžiui, 2023 metais VERT (Vidaus energetikos reguliavimo tarnyba) išnagrinėjo ginčą, kilusį tarp elektros vartotojo (buvusio nekilnojamojo turto savininko) ir elektros tiekėjo. Vartotojas tikėjosi, kad pardavęs savo būstą elektros sutartį galės tiesiog perrašyti naujajam savininkui, tačiau tiekėjas informavo, kad to padaryti nėra galima. VERT atkreipė dėmesį, kad pardavėjas, pardavęs būstą, turi prievolę nutraukti paslaugų tiekimo sutartį. Tuo tarpu pirkėjas privalo pasirašyti naują sutartį. Perrašyti sutarties naujojo savininko vardu nėra įmanoma.
Svarbiausi žingsniai keičiantis būsto savininkui
Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Būsto savininkas turi pasirūpinti, kad jo asmens tapatybės dokumentas (ID kortelė arba pasas) būtų galiojantys.
- Būstą parduodantis asmuo privalo nutraukti sutartį su elektros tiekėju. Tą padaryti nesunku: reikia pateikti sutarties nutraukimo prašymą, sudarytą prietaisų rodmenų aktą.
- Naujasis būsto savininkas turi sudaryti naują sutartį su elektros tiekėju. Tam jam reikės šių dokumentų: nekilnojamojo turto registro išrašo, abiejų pusių pasirašyto rodmenų suderinimo akto, elektros apskaitos prietaiso numerio, prašymo sudaryti sutartį kopijos.
Svarbu suprasti, kad būsto pardavimo-pirkimo procesas - ilgas ir gana keblus. Todėl rekomenduojama naudotis teisininkų arba nekilnojamojo turto ekspertų paslaugomis.
Nuomininko teisės ir iškeldinimas
Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.
Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Būsto nuomos sutarties nutraukimas
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
tags: #apie #parduodama #buta #reikia #informuoti #nuomininka