Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Tačiau, nuomos santykiai gali tapti sudėtingi, ypač kai nuomininkai nevykdo savo įsipareigojimų. Nemokūs ir išsikraustyti nesutinkantys gyventojai, kitaip - skvoterius, gali iškraustyti tik antstoliai teismo sprendimu.
Šiame straipsnyje aptarsime teisinius aspektus, susijusius su nuomininkų iškeldinimu, nuomotojų ir nuomininkų teises bei pareigas, ir pateiksime praktinių patarimų, kaip išvengti ginčų ir apsaugoti savo turtą.
Diskriminacijos Draudimas ir Stereotipai
Lygių galimybių kontrolieriaus tarnybos Diskriminacijos prevencijos ir komunikacijos grupės patarėjos Olgos Važnevičienės teigimu, atsisakyti nuomoti būstą vien dėl to, kad asmuo turi nepilnamečių vaikų, draudžia tiek Civilinis kodeksas, tiek Lygių galimybių įstatymas.
Svarbu suprasti, kad draudžiama atsisakyti nuomoti gyvenamąjį būstą žmonėms dėl jų šeiminės padėties bei kitų Lygių galimybių įstatyme įtvirtintų pagrindų.
Pasak socialinio tinklo vartotojų, natūralu, kad būstų savininkai suinteresuoti apsisaugoti nuo tokių situacijų, todėl kai kurie jų aiškiai nurodo nenorintys, kad būste apsigyventų vaikai.
Tuo tarpu kiti internautai stojo į šeimų pusę ir atkreipė dėmesį, kad dėl stereotipinio mąstymo žmonėms su mažametėmis atžalomis be galo sunku išsinuomoti butą.
Nuomos Sutartis: Būtinas Dokumentas Abiem Pusėms
Nekilnojamo turto (NT) specialistai tikina, kad nuomotojams ir nuomininkams sutarti padėtų aiški ir konkreti nuomos sutartis. Anot jų, pasirašius sutartį, dingsta dauguma su nuoma susijusių problemų.
NT brokeris Paulius Banevičius teigė, kad nuomos sutartis reikalinga abiem pusėms tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Sutartyje galima aptarti, kiek dažnai nuomotojas gali lankytis bute. Nuomotojas turi teisę lankytis savo bute, tačiau turi dėl to susitarti su nuomininku, prieš vizitą būtina iš anksto įspėti. Dažniausiai sutartyje įtraukiamas punktas, kad be nuomininko žinios buto savininkas negali lankytis, nebent kritiniu atveju. Tačiau ir nuomotojas turėtų pasirinkti tokį nuomininką, kad po to nereikėtų jo tikrinti.
Anot jo, dažnai žmonės pasirašo nuomos sutartį, bet pamiršta pasirašyti priėmimo-perdavimo akto, kada perduoda butą. Jį reikėtų pasirašyti ir pridėti buto nuotraukas. Jeigu vėliau kils abejonių dėl sugadintų daiktų, bus galima pažiūrėti, jie jau buvo sugadinti prieš įsikraustant nuomininkams ar ne.
Dažna klaida, kai nuomotojai depozitą pasilieka apmokėti už paskutinio mėnesio komunalinių mokesčių sąskaitą. Jeigu kažkas būna apgadinta, tada nebelieka iš ko išsireikalauti pinigų. Todėl nuomininkas turėtų apmokėti visas sąskaitas, o išsikraustant, jeigu bute niekas nebuvo sugadinta, nuomotojas jam grąžintų depozitą.
Pagrindiniai punktai, kuriuos reikėtų įtraukti į nuomos sutartį:
- Adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas, inžinerinė/techninė įranga.
- Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos.
- Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai.
Sutarties Sąlygų Keitimas ir Nutraukimas
Nekilnojamojo turto projektus kuriančios ir valdančios įmonės „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis nurodo, kad, bendru atveju, abiejų pusių teisės ir įsipareigojimai yra numatomi sutartyje. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią: sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba teisės aktai, pagrindinis jų - Civilinis kodeksas.
Teisininkas pažymi, kad sutarties nutraukimo pagrindai ir tvarka taip pat turi būti numatomi sutartyje ir (arba) įstatymuose. Sutartis negali būti nutraukta nesant joje ar teisės aktuose numatyto teisėto pagrindo. Sąlygos gali būti keičiamos šalių susitarimu arba vienos šalies prašymu teismine tvarka - vienašalis pakeitimas reiškia intervenciją į sutartinius santykius, todėl ši Civiliniame kodekse (įstatyme) įtvirtinta vienos šalies teisė turi būti įgyvendinama griežtai laikantis jame nustatytų sąlygų ir tvarkos.
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai, kada panorėjęs nutraukinėti sutarties. Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du. Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis.
Advokatų kontoros „Glimstedt“ partnerė ir advokatė Dr. Laura Augytė-Kamarauskienė nurodė, kad, pagal bendrą Civiliniame kodekse numatytą taisyklę, terminuotos nuomos sutarties nutraukti prieš terminą, nesikreipdamas į teismą, nuomotojas negali. O ir kreipimusi į teismą, pašnekovės teigimu, turi būti įstatyme arba sutartyje numatytas sutarties nutraukimo pagrindas. Nebent šalys sutartyje yra susitarusios dėl kitokios nuomos sutarties nutraukimo tvarkos.
Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Priešingai nei panaudos atveju, įstatymai daugiau teisių suteikia nuomininkui, kuris sudarė nuomos sutartį. Pavyzdžiui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus keletą išimčių.
Iškeldinimo Procesas: Teisėtas Kelias
Advokatų kontoros „Marger“ jaunesnysis teisininkas Lukaš Mackevič teigė, kad iškeldinimas iš nuomojamos patalpos yra kraštutinė priemonė situacijose, kai nuomininkas nepaiso sutartinių įsipareigojimų, bet praktikoje ji yra pakankamai dažna. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų.
Anot jo, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims.
Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Anot jo, nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn.
Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai.
Pasak teisininko, tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiama policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Kai iškeldinamas vaikas, yra kviečiamas ir atstovas iš Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Vykdomosios bylos administravimo išlaidas bei atlygį antstoliui apmoka nuomotojas, vėliau šios vykdymo išlaidos išieškomos iš nuomininko. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Anot jo, nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Iškeldinimo procesą vykdo antstoliai. Šaltinis: Antstolių rūmai
Dažniausios Problemų Priežastys ir Sprendimo Būdai
Portalui tv3.lt vilnietė Marija pasakojo, kad prieš porą mėnesių su vyru išsinuomojo butą. Su nuomotoja dėl visko susitarėme, pasirašėme sutartį. Tiesa, ji daugiau simbolinė, nes niekaip neįforminta. Viskas buvo gerai, butu mes patenkinti. Tačiau praėjus mėnesiui pastebėjome, kad nuomotoja be mūsų žinios ateina į butą. Pastebėjome, kad ji mūsų daiktus perkelia iš vienos vietos į kitą. Paklausėme jos, ar tikrai lankosi bute. Ji prisipažino, kad užsuko pasižiūrėti, kaip įsikūrėme. Paprašiau kitą kartą mus prieš vizitą įspėti. Ji patikino, kad taip ir padarys.
Tačiau nuomotojos slapti vizitai nesiliovė. Juokinga, bet ji ėmė vogti mūsų maistą, pastebėjome, kad iš šaldytuvo dingsta maisto produktai. Vėl su ja kalbėjomės. Tačiau šįsyk ji nebesileido į kalbas. Tiesiog paprašė iš buto išsikraustyti. Sutikome, tačiau labai gaila, nes butas geroje vietoje, kaina mums taip pat buvo priimtina. Dabar vėl teks ieškoti buto ir bijome, kaip nepapulti pas neadekvačius nuomotojus.
Štai vilnietė Inga pasakojo, kad neseniai išnuomojo butą studentui. Po kelių savaičių sulaukiau kaimynų skundų, jie skundėsi triukšmingais vakarėliais. Susisiekiau su nuomininku, jis patikino, kad vakarėlių nerengia, tik garsiai klausosi muzikos, pažadėjo tai daryti tyliau. Tačiau skundai nesiliauja. Kaimynai tikrai normalūs žmonės, anksčiau su jais problemų neturėjau. Ne gana to, ji skundėsi, kad nuomininkas vėluoja mokėti nuomą. Iš pradžių jis pats sakė, kad už nuomą ir komunalinius mokesčius nori atsiskaityti iki mėnesio 20 dienos. Tačiau kai ateina ši diena, jis vis nukelia mokėjimo datą. Sako, kad neturi pinigų ir sumokės vėliau, taip tempia iki paskutinės mėnesio dienos ir tik tada sumoka. Neramu, kad vieną dieną jis apskritai nustos mokėti. Sutarties nepasirašėme, todėl nežinau, kaip jį iškraustyti. Nežinau, ką reikės daryti, jeigu jis nesutiks palikti mano buto.
Alternatyvūs Ginčų Sprendimo Būdai
VVTAT nurodo, kad šiuo atveju tarp nuomininko ir nuomotojo susiklosto sutartiniai santykiai. Taigi, visas nuomos sąlygas abi pusės aptaria sutartyje. Tai apima ir įvairių mokesčių mokėjimą, sutarties nutraukimo sąlygas. Todėl, tarnybos teigimu, prieš pasirašant sutartį nuomininkui svarbu susipažinti su visomis numatytomis sąlygomis, klausti nuomotojo, jei kyla neaiškumų, ...
Teisininkai pastebi, kad nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Tai kartais baigiasi iškeldinimu, kurio imasi būsto ar kitų nuomojamų patalpų savininkas.
Kaip elgtis ir ką derėtų žinoti nuomotojui bei nuomininkui apie iškeldinimą? „Įstatyme nustatyta, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį, kai nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę“, - paaiškina L.
Kai nuomos sutartis neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį. „Nepamirškime, kad terminuota sutartis užtikrina teisinių ir faktinių santykių stabilumą. Tai gali sukelti nuomininkui nemažai nepatogumų. Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir asmenis iškeldinti, nuomotojui reikia turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui.
Geriausia pranešimą įteikti į rankas, siųsti registruotu paštu. Laiko terminas, skirtas išsikeldinti, gali skirtis. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti. Sutartį pripažinti negaliojančia gali tik teismas. „Nesusitarus geruoju reikėtų visais atvejais kreiptis į teismą“, - mini L.
„Nuomininkas visais atvejais gali inicijuoti sutarties nutraukimą, nesvarbu, kokia tai sutartis ir kokio termino. „Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Niekas nesikeičia, nebent teismo požiūris į tos šeimos iškeldinimą. Teismo sprendimu gali būti suteiktas kiek ilgesnis terminas iškeldinti. Tai gali būti 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo“, - mini L.
„Tai vykdo ne policija, o tik antstoliai, gavę vykdomąjį raštą. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, kviečia policiją. Teisiškai išspręsti ginčą galima, jei yra nuomos sutartis.
Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje dažnai kelia klausimų, ypač kai nuomininkai turi nepilnamečių vaikų. Būsto savininkai neretai susiduria su iššūkiais, bandydami apsaugoti savo turtą ir teises, o nuomininkai siekia užtikrinti savo šeimos gerovę ir teisėtą gyvenamąją vietą. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kaip teisiškai iškraustyti nuomininką su vaikais Lietuvoje, atsižvelgiant į įstatymų reikalavimus ir abiejų šalių interesus.
Patikrinimo Svarba ir Prevencinės Priemonės
Kiekvienas žmogus, kuris nuomoja savo turtą nerimauja dėl nemokių nuomininkų. Deja, šimtaprocentinių garantijų, kad nebūsite apgauti, Jums negalės suteikti net griežčiausia nuomos sutartis ar geriausia nuomos agentūra.
Jeigu žmogus yra nusiteikęs Jums pakenkti, jis vis tiek ras būdą kaip tai padaryti.
Potencialus nuomininkas Jums gali atrodyti labai malonus ir Jūs galite galvoti, kad jei jis atrodo malonus, tai bus ir mokus. Tačiau, kad ir koks nuomininkas atrodo patikimas, vis tiek privalote jį patikrinti prieš pasirašydami nuomos sutartį.
Patikrinti galite paprašydami buvusių nuomotojų telefono numerio ir pasikalbėti su jais apie buvusius nuomininkus.
Jeigu Jūsų nuomininkas yra jaunas žmogus, paprašykite, kad tėvai už jį garantuotų. Taip pat turite įsitikinti, kad būsimi Jūsų nuomininkai yra dirbantys ir gauna pajamas, nes turite įsitikinti, kad Jie turės iš ko mokėti Jums nuomos mokestį.
Taip pat visada tikriname nuomininko kreditingumo istoriją, jei turite galimybę, patariame, tai daryti ir Jums. Saugi Nuoma LT turime sudarę nuomininko patikros aprašą, pagal kurį labai preciziškai tikriname nuomininką.
Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias.
Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka.
Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus. Teisminis procesas užtrunka apie dvi savaites nuo visų reikiamų dokumentų gavimo.
Nesugalvokite savarankiškai iškeldinti nuomininko, kuris nemoka nuomos mokesčio, nes galite patys susilaukti administracinės arba baudžiamosios atsakomybės.
Svarbu! Atminkite, kad visada geriausia ieškoti kompromisų ir spręsti ginčus taikiai. Vis dėlto vaikų burbulas - per daug išpūstas, nes tiek su vaikais, tiek be jų situacija būtų tokia pati.
tags: #angija #kaip #isvaeyti #nuomininkus