Lietuva nuo seno garsėja derlingomis žemėmis ir gilias tradicijas turinčia žemdirbyste. Šis sektorius yra vienas iš pagrindinių šalies ekonomikos ramsčių, užtikrinantis tiek vidaus rinkos aprūpinimą, tiek reikšmingą eksporto dalį. Lietuvos žemdirbystė ateityje neabejotinai išliks svarbiu ekonomikos varikliu. Tačiau sektoriui taip pat kyla iššūkių, tokių kaip klimato kaita, rinkos svyravimai ir ES reguliavimai.
Ūkininkams neretai tenka patiems sudaryti ar pasirašyti įvairias sutartis (darbo, pirkimo ir pardavimo, nuomos, draudimo, autorines ir kt.). O štai žemės nuomos ar žemės panaudos sutartis žemdirbiams dažniausiai tenka sudaryti patiems. Aptarkime, kokie yra pagrindiniai reikalavimai žemės nuomos sutarčiai.
Žemės nuomos ir panaudos samprata bei reikalavimai sutartims
Žemės nuomos ir žemės panaudos samprata, reikalavimai sutartims, nuomininkų ir nuomotojų teisės bei pareigos yra aptartos LR Civiliniame kodekse.
Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.
Neatlygintinio naudojimosi žeme (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) žemę laikinai ir neatlygintinai valdyti ir ja naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti ją tokios būklės, kokios ji jam buvo perduota arba sutartyje numatytos būklės.
Sutarties forma ir būtini priedai
Parengiama rašytinė žemės nuomos sutartis. Prie jos turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis. Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.
Kas gali būti žemės nuomininku?
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Sutarties terminas
Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams. Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams (ar ne žemės ūkio veiklai), jis išnuomojamas tik iki to laiko, kol bus pradėtas naudoti šiems tikslams.
Esminės žemės nuomos sutarties sąlygos
Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- žemės nuomotojas;
- žemės nuomininkas;
- žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
- žemės nuomos terminas;
- pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
- išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
- išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
- žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
- žemės naudojimo apribojimai;
- žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
- užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
- kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
- atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.
Ko negalima įrašyti į sutartį?
Į žemės nuomos sutartį neįrašoma:
- įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
- privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Pavyzdinė sutarties forma
Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:
ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS_______________Nr.________(data)__________________________(sudarymo vieta)
Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).
Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.
Žemės naudojimo sąlygos
Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.
Nuomotojo ir nuomininko pareigos
Nuomotojas privalo remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, o nuomininko pareiga - išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius ir želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus.
Paveldėjimas
Jei žemės nuomininkas miršta, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.
Valstybinės žemės nuoma
Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) gauna paklausimų dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuomos ne aukciono būdu miestų ir miestelių teritorijose. Primename, kad nuo šių metų pradžios pasikeitus teisiniam reglamentavimui, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalimi, sprendimą išnuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus ne aukciono būdu priima ir valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro savivaldybės.
Kai valstybinės žemės sklypas patikėjimo teise yra perduotas savivaldybei, savivaldybės taryba priima sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.
Vadovaujantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 35 punktu, naudojamus žemės sklypus (jų dalis) be aukciono turi teisę išsinuomoti Lietuvos Respublikos fiziniai ir juridiniai asmenys, užsieniečiai, užsienio juridiniai asmenys ir kitos užsienio organizacijos, kuriems šiuose žemės sklypuose (jų dalyse) esantys savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai priklauso nuosavybės teise arba yra jų nuomojami.
Valstybinės žemės nuomos terminai
Kitos paskirties valstybinė žemė nuomotojo ir nuomininko susitarimu gali būti išnuomota ne ilgiau kaip 99 metams. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų be aukciono, statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti valstybinės žemės sklypų nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypai, užstatyti fizinių ir juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami be aukciono tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.
Be aukciono gali būti išnuomojamas ir toks kitos paskirties valstybinės žemės sklypas, kuriame yra tik apleisti statiniai. Tai reglamentuoja Žemės įstatymo 9 straipsnio 23 dalis. Tokiu atveju valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodytas valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris apskaičiuojamas pagal žemės sklypo vertę, nustatytą taikant individualų turto vertinimą ir didinamas 10 procentų. Individualus valstybinės žemės sklypo vertinimas atliekamas suinteresuoto asmens lėšomis.
Taip pat gali būti nustatytas 2 metų arba 5 metų terminas statybos darbams atlikti, kai vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymu turi būti rengiamas vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentas.
Nuomininko įsipareigojimai
Valstybinės žemės nuomininkas įpareigojamas iki sutartyje nustatyto termino pabaigos užbaigti statinių statybą ir pateikti tai patvirtinantį dokumentą. Nepateikus statybos užbaigimą patvirtinančio dokumento, valstybinės žemės nuomininkas moka dvigubo dydžio valstybinės žemės mokestį, iki bus pateiktas šis dokumentas, arba pateikia prašymą valstybinės žemės nuomotojui dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo.
Teisinis reglamentavimas
Žemės nuomos teisinius santykius ir valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, pakeitimo, nutraukimo tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Žemės įstatymas ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. Žemės nuomos sutarties pakeitimą reglamentuoja Civilinio kodekso 6.223 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu.
Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m, kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 ,,Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, (toliau - Taisyklės) 43.9 papunktyje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutarties projekte įrašoma galimybė statyti naujus statinius ar įrenginius ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius. Tokia galimybė sutartyje įrašoma tik esant nuomininko prašymui, kai naudojamas žemės sklypas (jo dalis) išnuomojamas ilgesniam kaip 3 metų laikotarpiui, ir jeigu tokia statyba, ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir atitinka valstybinės žemės nuomos sutartyje įrašytą valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.
Valstybinės žemės nuomos sutartyje įrašytos sąlygos statyti naujus statinius ar įrenginius ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius ir jos įgyvendinimo tvarka nustatyti Taisyklių 57 punkte.
Žemės sklypuose, išnuomotuose asmenų nuomojamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, ir žemės sklypuose, išnuomotuose valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, nuomininkas rekonstruoti esamus statinius ir (ar) įrenginius gali tik gavęs statinių ir (ar) įrenginių savininko sutikimą.
Už galimybę statyti valstybinėje žemėje atlyginimas nėra mokamas tais atvejais, kurie numatyti Žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalyje.
Žemės nuomos pirmumo teisė
Neretai besiribojančių sklypų savininkai mano, kad jie visais atvejais turi pirmenybę nuomai, tačiau iš tiesų taip nėra. Todėl NŽT paaiškina, kas turi nuomos pirmumo teisę ir kokia tvarka taikoma besiribojančių sklypų savininkams bei naudotojams.
Nuomos teisę reglamentuojančios taisyklės siekia sudaryti sąlygas žemę dirbti tiems, kurie ją realiai naudoja žemės ūkio veiklai, ir užtikrinti sąžiningą konkurenciją tarp kelių to paties sklypo siekiančių asmenų.
Sklypų rūšys
Nuomai siūlomi valstybinės žemės ūkio paskirties sklypai skirstomi į dvi rūšis. Pirmieji yra projektuojami rengiant žemės reformos žemėtvarkos projektus, kai sklypai formuojami laisvos žemės fondo teritorijose. Antroji rūšis - suformuoti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti sklypai, įtraukti į Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje viešai skelbiamą nuomotinų žemės ūkio paskirties sklypų sąrašą.
Pirmumo teisę turintys asmenys
Abiejų rūšių žemės sklypų nuomos pirmumo teisę turi ūkininkai, įregistravę ūkį Ūkininko ūkio registre arba turintys profesinį pasirengimą ūkininkauti. Taip pat žemės ūkio produkciją gaminantys juridiniai asmenys, kurių daugiau kaip pusė pajamų yra iš žemės ūkio veiklos.
Eiliškumas
Tuo atveju, kai valstybinės žemės sklypas nuomojamas iš žemės reformos žemėtvarkos projektuose projektuojamų sklypų ir į tokio sklypo nuomą pretenduoja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, jų pirmumo eiliškumas nustatomas atsižvelgiant į faktines aplinkybes:
- nuomos pirmenybę turi žemės sklypą jau naudojantys asmenys pagal jiems suteiktą laikino naudojimo teisę.
- Jeigu žemės sklypas nėra naudojamas, pirmumą jo nuomai turi aukščiau išvardinti asmenys, kurių žemės sklypas ribojasi su nuomojamu valstybinės žemės sklypu.
- Galiausiai, kai pirmumo teisę turinčių asmenų yra ne vienas, vertinamas jų prašymų dėl nuomos pateikimo laikas. Šiuo atveju pirmenybę turi anksčiausiai padavęs prašymą.
Visi kiti asmenys išsinuomoti tokį valstybinės žemės sklypą galės tik tuo atveju, jeigu nėra pirmumo teisę turinčių asmenų. Kai yra keli pirmumo neturintys asmenys, norintys nuomoti žemės sklypą, yra rengiamas žemės sklypo nuomos aukcionas.
Sklypo nuoma iš Nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašo
Tuo atveju, kai asmenys valstybinės žemės sklypą nuomai renkasi iš Nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašo, pirmumą išsinuomoti šį žemės sklypą taip pat turi pirmumo teisę turintys asmenys.
Galimai nesumokami mokesčiai
Žemės ūkio paskirties žemės bei statinių valdymo paslaugas teikianti bendrovė "Agro Management Team" teigia, kad už ūkininkų žemės nuomos sandorius kasmet galimai nesumokama 20 mln. litų mokesčių.
Viešai paskelbtais Valstybinės mokesčių inspekcijos duomenimis, mokesčiai galimai nesumokami ūkininkams nuomojantis žemę, pajamos slepiamos teikiant žemės ūkio paslaugas, ūkiuose įdarbinami nelegalūs darbuotojai, neteisėtai naudojami žymėti degalai.
Nors žemės ūkio veikla besiverčiantys gyventojai sudaro daugiau kaip pusę (55,7 proc.) visų mokesčius mokančių fizinių asmenų, mokesčių ūkininkai pernai sumokėjo apie 65 mln. litų - tik 23 proc.
Mokesčių inspekcijos specialistai pastebi, kad gyventojai, išnuomodami žemę ūkininkams, kasmet gauna per 100 mln. litų pajamų, nuo kurių nesumokama apie 20 milijonų litų mokesčių. Be to, mokesčiai slepiami ir tuomet, kai ūkininkai neva veltui, t.y. panaudos pagrindais, naudojasi kitiems gyventojams priklausančia žeme, tačiau realiai šią žemę nuomojasi ir jos savininkams moka nuompinigius.
Pasak jo, tokiu būdu, galimai apeinant įstatymus, rinkos sąlygos tampa nevienodos tarp juridinių ir fizinių asmenų. Juridiniai asmenys moka mokesčius į valstybės biudžetą, o dalis privačių ūkininkų mokesčių išvengia. Dėl šios priežasties žemės nuomos kaina mokantiems mokesčius asmenims tampa 15 % didesnė nei tų, kurie registruoja žemės valdymą panaudos pagrindais.
Kaip pavyzdį M.Žutautas pateikia duomenis, kad per 2010-uosius metus AB "Agrowill Group" už nuosavybės ir nuomos teise valdomus žemės plotus sumokėjo 543 682 Lt gyventojų pajamų mokesčio.
Vidutiniškai "Agrowill Group" už nuomojamą žemę 2010-aisiais mokėjo 230 Lt/ha, kai oficialiuose Lietuvos šaltiniuose skelbiama, kad vidutinė nuomos kaina siekė vos 139 Lt.
Valstybė galų gale atkreipė dėmesį į situaciją toje srityje, kur cirkuliuoja stambios lėšos, nuo kurių nesumokama gana didelė mokesčių dalis.
tags: #agrokoncernas #zemes #nuoma