60% Pasaulio Turto – Nekilnojamasis Turtas: Kodėl Tai Puiki Investicija?

Nekilnojamasis turtas jau daugelį metų laikomas viena patikimiausių ir stabiliausių investicijų. Šiandien net 60% viso pasaulio turto sudaro būtent nekilnojamasis turtas. Panagrinėkime, kodėl jis toks patrauklus investuotojams ir ką reikia žinoti norint sėkmingai investuoti į šią sritį.

Nekilnojamasis turtas Tailande: naujas investicijų rojus

Tailandas jau daugelį metų traukia turistus iš viso pasaulio. Dabar jis tampa ir tikru rojumi investuotojams. Tailandas yra itin populiari turistinė kryptis.

Vien per 2024 metus Puketą aplankė beveik 8,6 mln. turistų. Viešbučių užimtumas vidutiniškai siekė apie 80 proc. per metus, o piko sezonu - nuo lapkričio iki kovo - beveik 100 proc.

Kaip rodo vietos nekilnojamojo turto agentūrų duomenys, kuriais remiasi „Fakt“, daugiau nei 60 proc. klientų, besidominčių nuomai skirtų būstų įsigijimu Pukete, yra iš Lenkijos.

Nors nekilnojamasis turtas Tailande brangsta sparčiu tempu, europiečiams, įskaitant lenkus, kainos Pukete vis dar atrodo patrauklios. Kaip „Fakt“ pasakojo Martin Phillips iš nekilnojamojo turto agentūros „Phuket Plus“, aptarnaujančios klientus iš Lenkijos, būstų kainos Pukete vis dar žemesnės nei daugelyje Europos šalių.

Jis pateikė pavyzdį - prabangius „condo“ tipo apartamentus galima įsigyti už maždaug 106 000 eurų. Šiuo atveju vieno kvadratinio metro kaina siekia apie 3 300 eurų, kai tuo tarpu, pavyzdžiui, Jastarnijoje ar Melnėje kvadratinis metras gali kainuoti 5 655 eurų ir daugiau, ypač jei apartamentai yra arti paplūdimio.

Iki šiol lenkai mielai investuodavo į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, Bulgarijoje ar Kipre. Yra kelios priežastys, kodėl Tailandas investuotojams atrodo patrauklesnis.

• Pirmiausia, buto ar namo įsigijimo kaina čia gerokai mažesnė nei analogiškos vertės NT Europoje.
• Antra, su nuoma problemų nėra - paklausa yra nuolatinė.
• Trečia, prabangūs būstai Pukete sparčiai brangsta.

Nekilnojamojo turto kainų pokyčiai Lietuvoje

Didžiųjų bankų atstovai skelbia, esą Lietuva išvengs drastiško 50-60 proc. būsto kainų kryčio, kokį patyrė kaimyninių Latvijos ir Estijos šalių nekilnojamojo turto rinkos. Girdi, būsto kainos, nuo aukščiausio savo pakilimo taško 2007 m.

Tiesa, nuo gruodžio ten jau pastebimas kainų kilimas, o pas mus kainos vis dar krinta. Tuo tarpu ateityje, pasak pašnekovės, Lietuvos nekilnojamojo turto kainas labiausiai turėtų veikti gyventojų skaičius, BVP augimas ir žmonių pajamos.

Tvarios ekonomikos šalyse vieno kvadratinio metro būsto kaina yra artima vidutiniam darbo užmokesčiui (VDU), jau atskaičius mokesčius. Remiantis Statistikos departamento duomenimis, paskutinįjį 2009-ųjų ketvirtį VDU Lietuvoje buvo 1647 Lt (atskaičius mokesčius).

Gerokai mažesnes kainas, nei šiandien staytojai pardavinėja 1 kv. m būsto, nurodo ir kitų mažųjų bankų atstovai. Prekiautojas nekilnojamuoju turtu Z.Račkovskis įsitikinęs, kad ir šiandien rastųsi daugiau staytojų, kurie nuleistų kainas iki VDU lygio, bet juos slegia burbulo metais aukcionuose pirktų žemės sklypų kaina.

“Žemės sklypo kaina (1 kv. m būsto) sudaro net 500 Lt, o miesto centre net ir triskart daugiau - 1500 Lt. Tuo tarpu 1 kv. m statybos savikaina jau pastatytuose būstuose siekė 2-2,2 tūkst. Lt. Taigi staytojai negalėtų parduoti būstų pigiau nei po 2,5-2,7 tūkst. Lt. Antra vertus, jei jie ir toliau laikys kainas, tai neturės apyvartinių lėšų, o dėl to jiems neskolins ir bankai.

Vis dėlto, kaip pastebi dauguma mažųjų bankų ekspertų, jau tik mėnesių klausimas, kada ir Lietuvos sostinėje nekilnojamojo turto kainos pasieks Rygos bei Talino kainas.

NT burbulas Lietuvoje

Atvirai paklausti, kokią kaltės dalį dėl 2003-2007 m. būsto burbulo, virtusio nemenku sprogimu, bankai prisiima sau, daugumos jų atstovai įniko į filosofinius apmąstymus. Banko “Snoras” valdybos narys G.Kancerevyčius lakoniškai, bet taikliai apibendrina, kad kaltės dydį dėl burbulo pūtimo geriausiai iliustruoja bankų veiklos rezultatai: kuo nuostoliai didesni ir kuo didesni atidėjiniai blogoms paskoloms, tuo bankas aktyviau padėjo kurti nepagrįstus lūkesčius ir pūsti burbulą.

“Pirmieji burbulo mechanizmą pradėjo sukti Vilniaus miesto vadovai, - įsitikinęs A.Zimnickis. - Jie pradėjo kurti dirbtinį žemės deficitą: juk 2001-2002 m. Statytojai vienas su kitu ėmė rungtyniauti kainomis, o čia įsisuko dar ir bankininkai su savo siūlymais imti kreditus žemės sklypams įsigyti. Į visą šitą naudos karusėlę įsitarpavo ir turto vertintojai.

Pirkėjai, neturėdami grynųjų, bet siekdami gauti didesnį kreditą, už papildomą 50-100 Lt užmokestį vertintojams “susiveikdavo” geresnę būsto vertinimo ataskaitą. “Bankai užmerkdavo akis, nors ir matė, kad kai kurie vertintojai dirbtinai pučia kainas, o tai veikė aplinkinių butų ir namų kainas.

Z.Račkovskis pabrėžia, kad dabar dauguma nesąžiningų vertintojų jau yra bankrutavę. Bet faktas lieka faktu - bankai pirkėjams nurodydavo vertintojų sąrašus. “Na, kokia čia gali būti neišprususių, nepatyrusių gyvenimo rinkos sąlygomis žmonių kaltė? - stebisi Z.Račkovskis.

“O tie, kurie turėjo objektyvių rodiklių lenteles, pirmiausia Lietuvos banko (LB) vadovai, premjeras, Seimo komitetų atstovai, tylėjo. Tuo tarpu politikai, kaip pabrėžia pašnekovas, gyrėsi savo vadovavimo rezultatais, o LB valdybos pirmininkas Reinoldijus Šarkinas dargi kartą atsainiai mestelėjo, girdi, turėsite jūs tą savo eurą.

G.Nausėda, praeityje dirbęs centriniame šalies banke ir ne kartą sąžiningais pareiškimais apie tikrąją padėtį suerzinęs LB vadovus, pritaria, kad ši institucija turi prisiimti didžiausią visos kaltės dėl NT burbulo dalį.

“Vienintelis LB ekonomikos departamento direktorius Raimondas Kuodis viešai kalbėjo apie nekilnojamojo turto burbulą, bet jis žmones protino ne kaip oficialus LB atstovas, o kaip pilietis R.Kuodis.

Nekilnojamojo turto kainų augimo tendencijos

Parašiau ilgą įrašą apie nekilnojamo turto kainų istoriją pasaulyje. Jeigu istoriškai pasaulyje būsto kainos auga panašiu į infliaciją tempu, tai nereikia jokios gilios analizės, kad nuspėti, jog Lietuvoje realios NT kainos augo ženkliai sparčiau, nei kitų vartojimo prekių ir paslaugų kainos.

Būsto kainos Lietuvoje augo po 6,8 proc. Per pastaruosius dešimt metų pajamingumas sumažėjęs, kainos augo po 5 proc. per metus, o nuomos pajamingumas siekė 4,7 proc. Įdomu, kad nuomos pajamingumas 2021 metais jau siekia vos 4 proc.

Akivaizdu, kad nuo Lietuvos nepriklausomybės atgavimo nekilnojamo turto kainų augimo sparta ženkliai lenkė infliaciją. Remiantis mano mėgėjiškais skaičiavimais, nominalus vidutinis darbo užmokestis 1995-2021 metų laikotarpiu augo po 8,0 proc. per metus, nominalus NT kainų augimas siekė 6,8 proc., o štai vidutinė metinė infliacija pagal VKI buvo 3,5 proc. per metus.

Realus būsto kainų augimas, siekęs 3,2 proc. per metus įspūdingas, bet šis rezultatas nėra išskirtinis pasauliniame kontekste. Lietuva atsiduria per viduriuką, lyginant su kitomis šalimis. Keista. Realus VDU augo 4,3 proc. per metus 1995-2021 metų laikotarpiu. Tai neįtikėtinai daug.

Apibendrinant, nieko keisto, kad NT kainos Lietuvoje auga iki šiol stebėtais tempais. Nekilnojamo turto pagrindinis kainų variklis, tikėtina, buvo sparčiai augusios gyventojų pajamos.

Skirtingai nei kitose išsivysčiusiose šalyse, Lietuvos nekilnojamo turto rinka kyla dėl realių atlyginimų augimo, o ne dėl būsto kreditavimo apimčių augimo.

Paveldėtas nekilnojamasis turtas

Valstybė kasmet paveldi iki 400 nekilnojamojo turto objektų, kurių neišreiškia noro perimti velionio įpėdiniai arba tokių nėra. Tokių objektų Turto bankas kasmet parduota už 2-3 mln. eurų, tačiau paveldėto turto administravimo kaštai dengiami iš valstybės biudžeto.

Po žmogaus mirties jam priklausiusį turtą valstybė dažniausiai paveldi trimis atvejais: kuomet turtas yra su skolomis, taip pat, potencialūs įpėdiniai atsisako priimti labai prastos būklės turtą, žmonės sąmoningai nusprendžia turtą testamentu palikti valstybei arba įpėdinių tiesiog nėra.

Taip pat daugėja atvejų, kai paveldėtojai susirūpina teisiniais dalykais turtui jau atsiradus aukcionų sąrašuose. „Kai nekilnojamojo turto savininkas miršta ir nėra sudaręs testamento, kartu gyvenęs žmogus susiduria su problema, nes jis neturi jokių teisių į turtą.

Vilnius vs. Kaunas: Būsto rinkos skirtumai

Žvelgiant iš nekilnojamojo turto perspektyvos, juose pirminės būsto rinkos dinamika - labai nevienoda. Didžiausias skirtumas buvo 2020 m.: Vilniuje tuomet realizuotas 5 161 būstas, Kaune - 831. Gausiausias sostinėje buvo 2021-ųjų balandis su 1 177 sandoriais; Kaune aukščiausias rezultatas fiksuotas 2022 m.

2024 m. Skiriasi ir gyventojų skaičiaus pokytis: per paskutinius 4 m. Vilniaus gyventojų skaičius išaugo 44 450 žmonių, Kauno - 23 226. Įdomus faktas tai, kad apie 10 proc. žmonių į Vilnių atvyksta būtent iš Kauno. Dar skaičiuojama, kad sostinėje sukuriama apie pusę viso Lietuvos bendrojo vidaus produkto, nors vidutinis darbo užmokestis nuo Kauno skiriasi ne taip ir daug - apie 15 proc.

Tuo tarpu būstas Vilniuje yra gerokai brangesnis nei Kaune - net 28 proc. Vidutinės pasiūloje esančių butų kainos, atitinkamai, šių metų sausio gale sudarė 3 585 ir 2 803 Eur/kv. Taigi, kauniečiai gali lengviau įpirkti būstą: jie už vieną vidutinį, „į rankas“ gaunamą atlyginimą gali nupirkti apie 0,49 kv. m, o Vilniuje - 0,44 kv. m.

Perkant su paskola, būsto įperkamumas taip pat Kauno pusėje: čia vienas vidutiniškai uždirbantis žmogus, imdamas 85 proc. būsto vertės paskolą, praėjusių metų gale galėjo įsigyti apie 38 kv. m ploto būstą, Vilniuje - 36 kv. m. Tomis pačiomis sąlygomis būstą perkant dviese, jo plotas, sudarytų 72 kv. m Kaune ir 68 kv.

Skirtumų priežastys

„Vilnius yra suvokiamas kaip labai didelių galimybių miestas. Čia yra labai daug aukštą pridėtinę vertę kuriančių ir aukštą darbo užmokestį pasiūlyti galinčių darbo vietų, todėl didelė migracija į miestą skatina aukštą naujo būsto paklausą.

Jos teigimu, skiriasi ir šių investicijų „materializacijos forma“. Kaune dažniau girdime apie naujas gamybos nei paslaugų įmones. „Ne be reikalo Vilnių „Citus“ ekspertai dažniau lygina su Krokuva, Vroclavu ar Helsinkiu - verslo centrų ploto skaičiais bei augimu šie miestai yra panašesni į Lietuvos sostinę nei Ryga ar Talinas. Šis rodiklis atspindi miesto gyvybingumą ir konkurencingumą“, - sako E.

Tai rodo, kad Kaune trūksta modernių biurų erdvių plėstis ar įsikurti įmonėms. Todėl konkuruoti su Vilniumi miestui sunku, lėčiau auga aukštos kvalifikacijos darbo vietų bei stiprią perkamąją galią turinčių gyventojų skaičius. Pokytis šioje vietoje galėtų atverti galimybes investicinio būsto poreikio augimui, didintų motyvaciją būstų statyti daugiau.

Todėl Kaune susiformavo mažiau įvairi rinkos pasiūla, kuri - svarbiausia - yra santykinai nedidelė. Pernai Kaune buvo keturi mėnesiai, kada pasiūloje neatsirado nei vieno naujo būsto, o vidutiniškai per praėjusius 12 mėn. „Taigi, vadinamojo būstų „sandėlio“ dydis šiuo metu skiriasi net 5 kartus. Tiesa, ekspertė pažymi, kad tiek viename, tiek kitame mieste dalis pasiūlos yra nelikvidi - dalis būstų nėra parduoti jau 24 mėn. ir ilgiau.

„Citus“ analizės skyriaus vadovė prognozuoja, kad dabartinė situacija, kuomet būsto rinka yra pasyvi, pasiūla - maža, o kainos vis tiek kyla sparčiau nei Vilniuje, gresia tuo, kad Kauno būsto rinkos stagnacija taps normalia jos būsena, o sisteminės bėdos ilguoju periodu neleis išnaudoti turimo potencialo, dėl žemesnio įperkamumo tęsis netvari plėtra į pakraščius, o tai lems paties miesto regioninį konkurencingumo mažėjimą.

„Istoriškai, Kaunas daug ilgesnį laiką plėtėsi į priemiesčius, kur buvo statomi kotedžų kvartalai. Taigi, miesto ribos plėtėsi, bet teritorijos išliko monofunkcinės, rinką suformavo smulkūs plėtotojai, turintys mažesnes galimybes imtis didelių projektų. Todėl dabar net ir netoli centro kylantys nauji projektai neretai, mano nuomone, mažiau kūrybiški, jų architektūra, sprendiniai menkiau atliepia šiandieninius pirkėjų lūkesčius“, - kalba E.

Kaip pagerinti situaciją Kaune

Siekiant pašalinti pagrindinius barjerus būsto rinkai, pirmiausia, būtina skatinti investicijas į modernių biurų kompleksų kūrimą. Erdvės Kaune tikrai yra, reikia aiškaus plano, kur ir ką statyti, aiškios investicijų pritraukimo strategijos ir paskatinimo plėtotojams.

„Dar viena ilgalaikio pokyčio sritis - miesto urbanistinė strategija. Integruotas požiūris nukreiptas miesto multifunkciškumo didinimui, leistų kurti įvairialypį miesto audinį, atitinkantį šiuolaikinių gyventojų poreikius.

Kitas ypač svarbus faktorius yra biurokratija. Šioje srityje, pabrėžia E. Savostė, situacija panašiai nepalanki abiejuose didmiesčiuose - statybas leidžiančių dokumentų išdavimas yra labai apsunkintas, tačiau Kaune ši problema opesnė dėl kitokios rinkos žaidėjų tipologijos.

„Miesto transformacija yra neatsiejama nuo gebėjimo kurti patrauklią ir integruotą aplinką, kurioje persipina verslo, gyvenamosios, laisvalaikio ir kultūrinės erdvės.

Pajamų nelygybė ir nekilnojamasis turtas

„Oxfam“ surinkti duomenys rodo, kad 2 153 pasaulio milijardieriai turi daugiau turto nei 4,6 mlrd. skurdžiausių žmonių Žemėje. Ypač dėl pajamų nelygi kenčia moterys ir mergaitės, nes jos dažniausiai yra globėjos, kurios „priverčia mūsų ekonomikų, verslų ir visuomenių ratus suktis“, sakė A. Beharas.

„Jos dažnai neturi pakankamai laiko siekti išsilavinimo, užsidirbti pragyvenimui ir pasisakyti, kaip turėtų veikti mūsų visuomenės, todėl jos yra įkalintos pačiame ekonomikos dugne“, - pridūrė „Oxfam“ atstovas. Pasak „Oxfam“, visame pasaulyje 42 proc. moterų negali susirasti darbo, nes jos yra atsakingos už kitų žmonių priežiūrą, palyginti, tokių vyrų yra vos 6 proc.

Pasak tyrimo autorių, prasčiausiai gyvena neturtingos moterys ir mergaitės, nes jos „kasdien po 12,5 mlrd. valandų dirba neapmokamą darbą“, kuris yra vertinamas mažiausiai 10,8 trln. dolerių per metus.

„Mūsų sugedusios ekonomikos pildo milijardierių ir didžiųjų verslo įmonių kišenes paprastų vyrų ir moterų sąskaita. Nenuostabu, kad žmonės pradeda abejoti, ar milijardieriai išvis turėtų egzistuoti“, - sakė „Oxfam“ vadovas Indijoje Amitabhas Beharas.

„Praraja tarp turtuolių ir skurdžių nebus panaikinta be sąmoningų kovos su nelygybe priemonių“, - artėjant kasmetiniam Pasaulio ekonomikos forumui Davose, kur jis atstovaus „Oxfam“, teigė A. Beharas.

„22 turtingiausi vyrai ir moterys turi daugiau turto nei visos moterys Afrikoje“, - sakoma ataskaitoje. „Oxfam“ teigimu, jei pasaulio turtingiausias 1 proc. gyventojų 10 metų mokėtų 0,5 proc. dydžio turto mokestį, tai būtų lygu investicijoms, reikalingoms sukurti 117 mln. naujų darbo vietų pagyvenusių žmonių ir vaikų priežiūros, švietimo ir sveikatos apsaugos srityse.

„Oxfam“ tyrimas paremtas žurnalo „Forbes“ ir Šveicarijos banko „Credit Suisse“. Tiesa, šiuos duomenis ginčija kai kurie ekonomistai.

Statistika

Apibendrinant, nekilnojamasis turtas išlieka svarbia investicine sritimi, kurią verta apsvarstyti. Žemiau pateikiama statistika, apibendrinanti pagrindinius straipsnyje aptartus aspektus.

tags: #60 #proc #pasaulio #turto #yra #sukaupta