Preliminariosios sutarties institutas Lietuvoje yra palyginti naujas: senasis, 1964 m. civilinis kodeksas, šio instituto nereglamentavo, o tiesiogiai įstatyme preliminariosios sutarties institutas buvo įtvirtintas tik naujajame Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau - LR CK), įsigaliojusiame 2001 m. liepos 1 d.
Nepaisant to, pažymėtina, jog Lietuvos teismų praktika preliminariosios sutarties aiškinimo klausimais buvo pakankamai išplėtota ir iki naujojo LR CK įsigaliojimo. Šis magistro baigiamasis darbas skirtas preliminariosios sutarties aiškinimo ir taikymo problemoms. Šiame magistro baigiamajame darbe būtent ir bus aptariamos pagrindinės preliminariosios sutarties aiškinimo problemos, su kuriomis susiduriama tiek Lietuvos, tiek ir daugelio kitų valstybių teisės sistemose.
Visų pirma, šiame darbe bus aptariami aiškinimo metodai ir principai, kuriuos pasitelkus preliminariąją sutartį galima identifikuoti, išskirti ją kaip savarankišką teisinį instrumentą ikisutartinis teisinis santykis etape, atribojant ją nuo kitų panašių dokumentų.
Tarp preliminariąją sutartį sudariusių sutarties šalis dėl tarpusavio įsipareigojimų apimties, nevisuomet yra aiški takoskyra tarp pagrindinės ir preliminariosios sutarties. Tokiu atveju, kaip lemiamas kriterijus aiškinant tokią sutartį ir atribojant ją nuo pagrindinės sutarties, dažniausiai yra įvardijama šalis valia, arba tikrieji sutarties šalis ketinimai.
Neretai tikrąją šalis valią, t.y. tikruosius šalis ketinimus, yra ganėtinai sunku išsiaiškinti, todėl keltinas klausimas, ar šalis valia pagrįstai laikoma esminiu požymiu, kuriuo remiantis konkreti sutartis pripažįstama preliminariąja arba pagrindine, ar galbūt gali būti remiamasi kitais kriterijais, tokiais kaip, pavyzdžiui, dalies pagrindinės sutarties kainos sumokėjimas pagal preliminariąją sutartį arba daikto perdavimas.
Tokiu atveju neretai iškyla įsipareigojimo pagal preliminariąją sutartį priverstinio įvykdymo problema. Nuo pagrindinės sutarties. Vėlgi, keltinas klausimas, ar tai iš tiesų yra esminis kriterijus, kadangi esama atvejų, kuomet galimas preliminariosios sutarties įvykdymas natūra (LR CK 6.401 str.). Šios ikisutartinės atsakomybės kvalifikavimo problemas, tiek tokios atsakomybės pagrindu galimus atlygintinus nuostolius rūšies problemas.
Lietuvos teisės doktrinoje preliminariosios sutarties instituto problematika iki šiol buvo nedaug nagrinėta. Kalbant autorės minėtos preliminariosios sutarties aiškinimo problems kontekste galima išskirti tokius Lietuvos teisės mokslininkus kaip profesorius V. Šis teisės klausims, išsamiai analizuojami įvairūs ikisutartiniai dokumentai, tarp jų - ir preliminariosios sutartys. Taip pat paminėtina, kad preliminariosios sutarties instituto sampratos tema esama tokių autorių kaip doc. dr. L.V. Šio, T. Šuko publikacijos. Be to, preliminariosios sutarties kaip ikisutartinio dokumento reikalavimų bei sukeliams teisinės pasekmės problematiką nagrinėjo M. Gedeikis ir S. Bliuvaitė.
Išsamius bei informatyvius straipsnius ikisutartinės teisinės atsakomybės kvalifikavimo problematikos aspektu yra parengusios profesorė D. Ambrasienė ir doc. dr. S. Cirtautienė bei J. Kirašienė ir N. Leonova, nagrinėjusios prarastos galimybės kaip nuostolių atlyginimo formos preliminariosios sutarties pažeidimo atveju taikymo galimybes. Jis nėra tokios apimties ir masto, koks yra užsienio valstybių teisėje.
Autorei nagrinėjant užsienio teisinę literatūrą, įvairias publikacijas, aktualias šio darbo temos nagrinėjimo aspektu, pastebėta, jog daugelis autorių - tiek kontinentinės, tiek bendrosios teisės tradicijos šalis - tokie kaip E. A. Farnsworth, H. G. Beale, R. B. Lake, J. Dietrich, Y. Ben-Dror, T. Hassan, J. Schmidt, H. Schwartz, R. E. Scott ir daugelis kitų, nuolat kėlė ir tebekelia su preliminariosios sutarties institutu susijusius probleminius klausimus.
Todėl, manytina, kad šio magistro baigiamojo darbo aktualumas yra neabejotinas. Atskleisti preliminariosios sutarties kaip vieno iš ikisutartinis dokuments aiškinimo problematiką šios sutarties atribojimo nuo panašių dokuments, jos vykdymo bei pažeidimo pasekmės kvalifikavimo ir kitų susijusių klausims kontekste.
Lyginamasis metodas bus naudojamas analizuojant užsienio valstybių teisės mokslininkų požiūrį į preliminariąją sutartį ir kitas ikisutartinis dokuments rūšis bei jų teisinės reikalavimų atskirose valstybėse, bei kalbant apie ikisutartinės atsakomybės sampratą ir jos kvalifikavimo problemas.
Istorinis metodas šiame darbe bus naudojamas analizuojant ikisutartinės teisinės atsakomybės formavimosi procesą ir jo įtaką šiandieninei ikisutartinės teisinės atsakomybės sampratai. Apibendrinimo metodas bus taikomas apibendrinant analizuotos medžiagos visumą, tikrinant iškeltas hipotezes bei formuluojant galutines išvadas.
Vienas iš preliminariosios sutarties aiškinimo probleminis aspektas yra šios sutarties kaip atskiro instrumento ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose identifikavimas. Šis ikisutartinis teisinis santykis sampratą, kadangi būtent šiame etape paprastai kyla šios sutarties identifikavimo problems, ir, antra - apžvelgus kitas ikisutartinis dokuments rūšis įvairovę bei teisinės reikalavimų, taip pat į preliminariąją sutartį panašius institutus, surasti skiriamuosius šios dokuments ir preliminariosios sutarties kriterijus.
Anot A. N. Remiantis daugelio autorių pozicija ikisutartiniai santykiai yra neatsiejami nuo derybų. Derybos yra suprantamos kaip asmeniniai susitikimai, derėjimasis telefonu, pasikeitimas pranešimais ir komentarais dėl projekto faksu, elektroniniu paštu ir t.t. Kitose užsienio valstybėse, pavyzdžiui, Šveicarijoje šalis derybos vadinamos ikisutartine faze, kai tarp šalis susiklosto ikisutartiniai teisiniai santykiai.
Bendrosios teisės tradicijos atstovas E. A. Tam, kad būtų galima atskirti, kada šalys vis dar derasi, o kada jų derybos jau pasibaigusios ir ikisutartiniai teisiniai santykiai peraugo į sutartinius, būtina nustatyti derybų pradžios ir pabaigos momentus. Šį atskyrimą apibrėžė J. Kirašienė bei N. Taigi ikisutartiniai teisiniai santykiai prasideda šalis tarpusavio ryšio užmezgimu ir tęsiasi dėl bendro šalis tikslo sudaryti sutartį, kuria siekiama realizuoti šalims derinant tarpusavio reikalavimus bei būsimos sutarties sąlygas.
Šis derinimo procesas, pasireiškiantis tokiais veiksmais kaip asmeniniai susirašinėjimai, derėjimasis telefonu, tam tikrs tarpinis dokuments surašymas yra laikomas derybomis. Vadinasi, ikisutartiniai santykiai - tai santykiai, susiklostantys tarp šalis, šalims pradėjus derybas, kurios metu pasirašomi tam tikri ikisutartiniai dokumentai.
Pasirašyti įvairius ikisutartinius dokumentus, kol vyksta derybos, šalis gali skatinti įvairios priežastys. Pavyzdžiui, anot A. N. Bendrosios teisės tradicijos teisės mokslo atstovai taip pat įžvelgia ne vieną teigiamą ikisutartinis dokuments vaidmens derybose aspektą. Pavyzdžiui, E. A. Farnsworth teigia, jog: paprastai šalys tikisi, jog įrašai dėl susitarimų, kuriuos jos pasiekė tam tikrame derybų etape palengvins tolesnes derybas.
Tokie įrašai užkerta kelią nesusipratimams, įsiklo tolesnis susitarimų formuluotes ir paruošia pagrindus tikslaus ir apibrėžto teksto surašymui. R. B. Lake mano, kad: pirminis ketinimų protokolo tikslas yra užfiksuoti preliminarius susitarimus, kurie gali būti lengvai pamirštami esant sudėtingiems sandoriams.
Taikliai pastebi A. Schwartz bei R. Šioje pradžioje, nes jos veikia sudėtingoje aplinkoje, kurioje pelningas projektas gali pasireikšti daugybe formų, ir kuris iš jų pasiteisins, iš pat pradžių nėra žinoma. Dėl to, preliminariosios sutartys dažniausiai yra bandomojo pobūdžio, t.y. Štai JAV teismų nuomone, preliminariosios sutartys atlieka naudingą funkciją rinkoje. Vienoje nagrinėtos bylos - Schwanbeck vs. Federal - Mogul Corp.
Ikisutartiniai dokumentai yra pagrindinė šalis valios derinimo dėl būsimos sutarties priemonė. Derybų metu sudaromi įvairūs tarpiniai susitarimai, kuriuos daugelis autorių linkę vadinti įvairiai: ketinimų protokolais, tarpusavio supratimo memorandumais, preliminariosiomis sutartimis ir kt. Kita vertus, ir neišsisukti nuo pareigos sudaryti sandorį arba atlyginti nukentėjusiajai šaliai už derybų metu patirtas sąnaudas.
Kyla klausims dėl tokis ikisutartinis dokuments teisinės reikalavimų, kaip kriterijaus, kuris lemia jų atskyrimą nuo preliminariosios sutarties. Pažymėtina, kad būtent klausimas dėl ikisutartinis dokuments teisinės reikalavimų kelia bene daugiausia problems tiek užsienio valstybių, tiek Lietuvos teisėje. Užsienio teisės mokslo atstovai K. M. Shelley bei J. J. Toronto svarsto, jog, viena vertus, ketinimų protokolas gali būti naudojamas kaip pagrindinis susitarimas, kuriame aptariamos visos būsimos sutarties sąlygos ir aiškiai apibrėžtos šalis pareigos.
Pažymėtina, kad preliminariąją sutartį nuo kitų ikisutartinis dokuments galima atskirti vadovaujantis teisinis pasekmis sukėlimo kriterijumi - preliminarioji sutartis visuomet sukelia teisines pasekmes. Šias bylos aplinkybes. Jeigu ikisutartinis dokumentas yra dviprasmiškas, neaiškus, sprendimas, ar šalys ketino sudaryti sutartį, turi būti grindžiamas įvertinant visas aplinkybes, kuriomis vyko šalis diskusijos, nustatinėjant fakto, bet ne teisės klausimus.
Svarbu paminėti, jog teisėjas kvalifikuoja atitinkamą situaciją remdamasis nacionalinės teisės taisyklėmis bei procedūromis. Todėl, anot J. Šio sukelti teisines pasekmes. Pavyzdžiui, esama daug prieštaravimų, susijusių su sutartimi dėl derybų (a contract to negotiate). Šios bylos kontekste. Lordo Wright priimtam sprendimui, kuriuo reikalavimas pripažinti sutartį dėl derybų byloje Hillas and Co. vs. vs. Tolaini Bros.
Joks teismas negalėtų įvertinti nuostolių todėl, kad niekas negalėtų pasakyti, ar derybos būtų buvusios sėkmingos, ar ne; ir jeigu sėkmingos, tai koks būtų rezultatas. Sutartis dėl derybų, kaip ir sutartis dėl sutarties sudarymo, nėra sutartys, žinomos teisėje. Ikisutartinis dokuments esama įvairis rūšis.
Kaip matyti šioje 1 lentelėje pateikts duomenys - vieni ikisutartiniai dokumentai yra procedūrinio pobūdžio, t.y. numatantys tam tikrs derybų metu pasiekts tarpinis susitarims įtvirtinimą ikisutartiniame dokumente. Šioje 2 lentelėje pateikts duomenys vėl gi matome, jog autoriai linkę atskirti, jog procedūriniai ikisutartiniai dokumentai nesukelia teisinis pasekmis.
Taigi ikisutartinis dokuments pavadinimai gali skirtis, bet iš esmės visi minėtieji 1 ir 2 lentelėse ikisutartiniai dokumentai skirti palengvinti derybų procesą, fiksuoti jo metu atliekams veiksmus bei pasiekts tarpinis susitarims rezultatus, kurie daro šalis ikisutartinius teisinius santykius aiškesnius ir apibrėžtesnius, padeda kryptingai eiti link vienintelio tikslo - sudaryti pagrindinę sutartį.
Preliminariosios sutarties sudarymo tikslas - ateityje sudaryti kitą sutartį preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis, dėl kurios buvo deramasi ikisutartiniame etape. Sudaryti, t.y. laiko aspektu šie dokumentai ankstesni už preliminariosios sutarties sudarymą. Jie yra pagalbiniai ir skirti kryptingai vesti šalis link preliminariosios sutarties sudarymo baigiamajame ikisutartinis santykis etape. Preliminariosios sutarties - kaip sutarties dėl sutarties sudarymo ateityje - institutą.
Šios preliminariosios sutarties sudarymo procesą. Be preliminariosios sutarties kaip specifinio ikisutartinis teisinis santykis dokumento atskyrimo nuo kits ikisutartinis dokuments problematikos, pažymėtina, kad Lietuvos teismų praktikoje kyla ir šios sutarties atribojimo nuo panašių teisės instituts, tokis kaip sutartis su atidedamąja sąlyga ir sutartis su atidedamuoju terminu, klausims.
Pavyzdžiui, Kauno miesto apylinkės teismas 2009 m. gegužės 9 d. sprendimu nustatė, kad ieškovas ir atsakovas sudarė „preliminariąją sutartį su atidedamąja sąlyga“. Teismas taip kvalifikavo ieškovo ir atsakovo susitarimą, kadangi buvo sutarta, jog sutartį šalys pasirašys po to, kai atsakovas paruoš žemės sklypo pardavimui būtinus sklypo atidalijimo dokumentus. Akivaizdu, kad teismas neatskyrė šios dviejų skirtingų, nors tam tikra prasme panašių institutų, todėl apeliacinės instancijos teismas šį teismo sprendimą panaikino, konstatuodamas, kad „LR CK 6.30 ir 1.66 str. apibrėžiama atidedamoji prievolės atsiradimo sąlyga vertintina kaip šalis susitarimas, jog tam tikra prievolė atsiras tik tuo atveju, jeigu ateityje atsiras konkreti šalis nurodyta sąlyga, tuo tarpu CK 6.165 str. apibrėžtos preliminarios sutarties, kaip civilinės teisės instituto, tikslas - nustatyti terminą, per kurį šalys privalo įvykdyti esminę prievolę - sudaryti pagrindinę sutartį, t.y.
Atkreiptinas dėmesys, kad sutartis su atidedamąja sąlyga - viena iš sąlyginio sandorio rūšis. Sandoriai, sudaryti su atidedamąja sąlyga yra tokie, kai šalys sandoriu nustato teisių ir pareigų atsiradimą priklausomai nuo tam tikrs aplinkybės, kurios atsiras arba neatsiras. Šiuo atveju sudarant sandorį, šalims jokis teisių ir pareigų neatsiranda, jos atsiras tik tada, kai atsiras sandoryje numatytos sąlygos (kurios nežinoma, ar atsiras/įvyks).
Registrų centro statistika byloja, kad pastaruoju metu šalies nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka išgyvena pakilimą - fiksuojamas ne tik kainų augimas, bet ir rekordiniai sandorių skaičiai. O pasak šalies centrinio banko, istoriškai didelį aktyvumą pasiekusios būsto rinkos perkaitimo rizika gali būti viena iš rizikų finansų sistemos tvarumui. Prie būsto kainų augimo, anot Lietuvos banko valdybos pirmininko Gedimino Šimkaus, taip pat prisideda sparčiai augantys atlyginimai ir didesnės žaliavų kainos.
„Pastaruoju metu matome išaugusį būsto rinkos aktyvumą ir spartėjantį būsto kainų kilimą. Aktyvumą skatina suvaržymų pabaiga, išaugusios gyventojų santaupos ir gerėjantys lūkesčiai - tai matyti ir kitose išsivysčiusiose šalyse. Tiesa, lig šiol šio sektoriaus augimas iš esmės atitiko fundamentalius ekonomikos veiksnius. Atidžiai stebėsime tolesnę rinkos inerciją ir, matydami perkaitimo požymių, imsimės tikslinių priemonių. Bankų skolinimo standartai kol kas nešvelnėja, tačiau būsto paskolų portfeliai bankuose tampa vis didesni, o atsigaunant ekonomikai turėtų ir toliau augti.
Tiesa, pasak Lietuvos banko, NT rinkai riziką kelia ne perteklinis kreditavimas, o per pandemiją išryškėjęs vadinamosios suspaustos paklausos spiralės efektas. Labiausiai pakilusi temperatūra jaučiama pirminėje, t.y. plėtotojų parduodamo naujo būsto, rinkoje, atkreipia dėmesį centrinis šalies bankas. Čia formavosi paklausos ir pasiūlos atotrūkis, prisimintos po ankstesnės NT krizės jau spėtos pamiršti spekuliacijos rezervacijomis, kai siekiama ne įsigyti rezervuojamą būstą, bet perparduoti rezervacijos sutartį brangiau.
Realiu laiku teikiamų oficialių duomenų apie rezervacijas trūkumas neleidžia objektyviai vertinti šios rinkos tendencijų, todėl Lietuvos bankas pateikė siūlymą privalomai registruoti tokias sutartis. Todėl Lietuvos bankas būsto sektoriaus perkaitinimo rizikai valdyti siūlo numatyti saugiklius. „Pirminė būsto rinka yra istoriškai aktyvi šiuo metu, naujo būsto pardavimai sudaro 40 proc. sandorių Vilniuje, tačiau laiku teikiamų oficialių duomenų trūkumas neleidžia objektyviai vertinti šios rinkos tendencijų ir ši registravimo priemonė padėtų geriau suprasti padėtį pirminėje rinkoje, pavyzdžiui, nustatyti preliminarių pardavimų skaičių, sandorių iš brėžinių skaičių arba identifikuoti spekuliacines ir kitas specialias rezervacijas, o tai taip pat padėtų valdyti lūkesčius ir atitinkamai mažinti ažiotažą, - mano centrinio banko vadovas.
- Kai nėra duomenų apie šitas pirmines rezervacijas, neaišku, kas ten realiai darosi. Privalomas rezervacijų registravimas nėra išskirtinė Lietuvos banko idėja. Šalyse, kur buvo tokių epizodų, kai itin aktyviai vyksta rezervacija, pirkimas iš brėžinių ir panašiai, tokia ar panaši priemonė buvo taikyta. NT rinkos tvarumą padidinti galėtų ir šio turto apmokestinimo peržiūra. Kredito įstaigoms tebegalioja per pandemiją sušvelninti kapitalo reikalavimai. Lietuvos bankas kas ketvirtį peržiūri anticiklinio kapitalo rezervo normą, kuri šiuo metu yra 0 proc., o šiemet, įgyvendinus ES Kapitalo reikalavimų direktyvą, atsiras galimybė bankams taikyti sektorinį sisteminės rizikos rezervą.
Būsto paskolų dalis šalies bankų portfeliuose didėja jau nuo 2016 m., o pats būsto paskolų portfelis ir toliau auga sparčiai. Būsto paskolų ir būsto kainų augimas Lietuvoje jau keletą metų yra vienas sparčiausių ES.
„Prieš daugiau nei metus Lietuvą sukausčiusi koronaviruso pandemija tuo metu trumpam buvo sukausčiusi ir šalies NT sandorių rinką - pirkėjai pristabdė suplanuotas investicijas, vystytojai atidžiai stebėjo pasaulines tendencijas. Tačiau laukimas truko palyginti neilgai ir jau rudenį galėjome stebėti sandorių skaičiaus „atšokimą“. Pirmaisiais šių metų mėnesiais matėme tolygų sandorių skaičiaus augimą, o pastarasis gegužės mėnuo daugelyje kategorijų apskritai buvo rekordinis. Šiemet visoje Lietuvoje įregistruota 16 tūkst. butų pardavimų (34 proc. daugiau negu 2020 m. sausio-gegužės mėnesiais) ir 6 tūkst.
Tarp šalies kurorto ar kurortinės teritorijos statusą turinčių savivaldybių aktyviausia pagal sandorius NT rinka šiemet buvo Palanga. Čia šiemet iki vasaros, t.y. per sausio-gegužės mėnesius, įregistruota beveik 380 butų ir per 110 gyvenamųjų namų sandorių. Tiek butų, tiek gyvenamųjų namų pardavimai Palangoje yra ne tik gerokai didesni nei ankstesniais metais (pvz., 2020 m. "Palanga ir visas pajūrio regionas neabejotinai yra patraukli vieta tiek NT pirkėjams, kurie noriai investuoja į nekilnojamąjį turtą, tiek ir tokią paklausą matantiems NT vystytojams. Šie veiksniai kaip tik ir skatina sandorių skaičiaus augimą, o kartu ir būsto kainų šiame kurorte didėjimą. Pavyzdžiui, dar praėjusiais metais Palangoje parduotų butų vidutinė 1 kv. m kaina buvo 1,4 tūkst. eurų, o štai šių pirmąjį ketvirtį vidutinės sandorio kainos jau perlipo 1,6 tūkst. eurų už kv.
„Galima sakyti, kad Druskininkų NT rinka taip pat neblogai pasiruošė vasaros sezonui. Butų pardavimai čia šiemet buvo mažesni tik už prieškrizinius 2008-uosius, o gyvenamųjų namų rinka, nors ir gerokai seklesnė, tačiau istoriškai buvo aktyviausia. Vidutinės butų kainos čia taip pat siekia aukštumas - šių metų pirmąjį ketvirtį buvo mokėta po 980 eurų už 1 kv. m, kai 2020 m. vidutinė kaina buvo dešimtadaliu mažesnė ir nesiekė 900 eurų už 1 kv. m.
„Pandemija, karantinas ir nuotolinio darbo ypatumai paskatino dalį žmonių ieškoti nekilnojamojo turto užmiestyje, kur atokiau nuo miesto šurmulio būtų galima įsirengti nuotolinę darbo vietą ar priverstinai izoliuotis.
Šalies NT rinkos sandorių skaičiaus augimas.