Nekilnojamojo Turto Investicijos Lietuvoje: Kainos, Grąža ir 37 Kvadratinių Metrų Butų Pavyzdžiai

Dalis žmonių jaučia ypatingą aistrą nekilnojamajam turtui. Nuo maždaug 23 gyvenimo metų širdies kamputyje atsiranda svajonė ne tik įsigyti savo būstą, bet ir turėti dar vieną (ar net du) kaip investiciją. Vis dėlto, ne viskas taip paprasta. Ši investicija, kaip ir kitos, turi savų pliusų bei minusų. Pateikta medžiaga yra tik informacinio pobūdžio, todėl nusprendus investuoti, rekomenduojama pasitarti su finansų konsultantu ir įvertinti savo finansines galimybes.

2008 ir Dabartinė Situacija

2008 metais buvo sukurtas Bitcoin'as, o Lietuvą sukrėtė finansinė krizė. NT kainos buvo pasiekusios neįtikėtinas aukštumas, statybų sektorius klestėjo. Tačiau 2008-ieji sugriovė viltis, kai būstų kainos kai kur nukrito daugiau negu 50%, o daugybė statybų bendrovių bankrutavo.

Žinoma, blogi dalykai pasimiršta, tačiau vis tiek įdomu atsukti laiką atgal. Pavyzdžiui, 2003 m. 3 kambarių butas Klaipėdoje buvo parduotas už 110 000 litų, o 2008 m. panašaus dydžio bei išplanavimo butas tame pačiame rajone buvo parduodamas už daugiau nei trigubai didesnę kainą - 390 000 litų (~113 000 eurų).

Štai kainos 2021-2022 metais:

• 2021 m. kovo mėnesio kaina - 55 000 EUR
• 2022 m. birželio mėnesio kainos - 62 000 - 80 000 EUR

45 kvadratinių metrų butas Klaipėdoje 2008 m. kainavo daugiau nei milijoną litų.

2008 ir 2022 Metų Kainų Palyginimas (Klaipėda)

Štai 2022.06.19 skelbimų kainos:

Aišku, negalima taip sulyginti, kadangi pačių butų išplanavimas ir įrengimas gali skirtis. Visgi nepaisant to, butų kainos tam tikrose miestuose ir rajonuose nėra pasiekusios beprotiškųjų 2008 metų.

NT Investicijų Skaičiuoklė

Jei matematika ir tikimybių teorija nėra jūsų stiprioji pusė, pasižiūrėti, ar NT yra gera investicija, galima pasinaudojus specialia skaičiuokle. Ji parodo, kokia būtų (arba yra) NT grąža tiek perkant būstą nuomai su paskola, tiek be jos, arba kiek pelno gautumėte, jeigu po kurio laiko nuspręstumėte nuomojamą būstą parduoti. Atkreipkite dėmesį, kad skaičiuoklėje sumos nurodytos doleriais, o pas mus, kaip žinia, yra eurai, tačiau tai rezultatams įtakos nedaro.

Skaičiuoklės elementų paaiškinimas:

• Purchase Price - parduodamo būsto kaina
• Down Payment - pradinis įnašas bankui
• Interest Rate - banko marža + Euribor
• Loan Term - paskolos laikotarpis
• Closing Cost - įsigyjimo išlaidos (notaras, banko mokesčiai)
• Property Tax - NT mokestis
• Total Insurance - draudimas
• HOA Fee - bendruomenės mokestis
• Maintenance - remonto išlaidos
• Monthly Rent - nuomos mokestis
• Vacancy Rate - kaip "dažnai" keičiasi nuomininkai
• Value Appreciation - kiek % NT pabrangsta kasmet
• Holding Length - kiek ilgai "laikysite" NT
• Cost to Sell - kiek kainuoja pardavimas

Skaičiuojant teorinę grąžą, buvo pasirinkti 3 scenarijai (pesimistinis, neutralus ir optimistinis). Kiekvienas jų rodo skirtingą grąžą, kadangi jiems priskiriamos prielaidos taipogi yra skirtingos.

Nuomos Administravimas

Nuomos administravimas, tiek trumpalaikės, tiek ilgalaikės nuomos, yra skaičiuojamas procentine išraiška. Trumpalaikės nuomos administravimo standartas yra 30 procentų nuo gautų pajamų. Ilgalaikės nuomos administravimas kainuoja 10 procentų nuo gautinų pajamų. Ilgalaikės nuomos administravime prisideda ir nuomininko paieškos kaštai, kas standartiškai yra 1 mėnesio nuomos mokestis.

Laiko Sąnaudos Administruojant Nuomą

Administravimui laikas priklauso ir nuo nuomininkų. Jei tai 1 kambario butas ir jį nuomojasi jaunimas - aišku, gali būti vargo su vakarėliais ir pan. Daugiausia vargo su būstais, kurių nuoma yra iki 300 EUR, nes nuomojasi ekonominė klasė, dažnai jauni žmonės, kurie linksminasi, kelia triukšmą, rūko ir pan. Būstas 500 -700 EUR yra patraukliausias, nuomojasi dirbančios poros, nesusituokę arba ką tik susituokę, dažniausiai tai tvarkingi nuomininkai.

Būsto kategoriją virš 700 EUR leidžia sau žymiai mažiau žmonių, tai arba atvykėliai, arba vieniši asmenys, žinoma, pasiturintys ir keliantys tam tikrus reikalavimus. Jiems svarbu vieta, prestižas, kaimynai, parkingas, apsauga, įrengimas ir t.t.

Jei butas ekonominės klasės, dažni gedimai, tad tenka rūpintis meistrais, jų iškvietimu, įleidimu ir pan. Kuo brangesnis būstas, tuo mažiau problemų su namu. Ir vėlgi, viskas priklauso nuo to, kas gyvena tame bute.

Investicijų Rizikingumo Lygiai

Pateikiami pavyzdžiai, lyginant investicijas į NT su kitų tipų investicijomis:

• SAUGI INVESTICIJA - lyginama su investavimu į obligacijas.
• VIDUTINIO RIZIKINGUMO - lyginama su investavimu į Fondus.
• AUKŠTO RIZIKINGUMO - lyginama su rizikingomis akcijomis.

Saugi Investicija (Investavimas į Obligacijas)

2016 metais nupirktas 43 m² butas Žalakevičiaus g. naujos statybos name. Įsigijimo kaina su parkingu ir sandėliuku buvo 105 000 eurų + 18 500 eurų įdėta į įrengimą. Viso suma 119 000 eurų, ~2770 eur/m². Metinės nuomos pajamos 6600 eur. Skaičiuojant be išlaidų, tai yra 5,55 proc. Šiandiena galėtume parduoti už 145 000 eurų. Viso prieaugis 21,85 proc arba 4,37 proc metinės, taigi neatmetus sąnaudų gauname 9,92 proc. metinę grąžą.

Vidutinio Rizikingumo Investicija (Investavimas į Fondus)

2017 metais buvo įsigytos 100m² ploto komercinės patalpos ŠV. Stepono g. už 105 000 eurų. Patalpos rekonstruotos ir įrengti du butai (nekeičiant komercinės paskirties). Remontas kainavo 55 000 eurų, nes buvo problematinių vietų. Taigi 160 000 eurų investicija arba 1600 eur/m². Butai nuomojami po 480 eurų per mėnesį, taigi 960 eurų/mėn arba 7,2 proc. metinė grąžą. Šiai dienai reikėtų pardavinėti kaip atskirus butukus po 3500 eur/m². Taigi turėtume gauti ~350 000 eurų arba 118,75 proc prieaugį per 4 metus arba 29,69 proc per metus. Viso 36,89 procento metinė grąža.

Aukšto Rizikingumo Investicija (Investavimas į Akcijas)

2016 metais buvo įsigytas Pusrūsis Grybo g. 46 m² už 45 000 eurų. Į remontą įdėta 5000 eurų - neatnaujinta jokia instaliacija, palikta sena santechnika, pakeisti tik langai, perdažytos sienos, nupirkti pigūs baldai. Atidalinome į 3 kambarius studentams. Nuomojame po 150 eurų už kambarį. Taigi 450 eur/mėn arba 10,8 proc grąža. Dabar parduotume už 70 000 eurų arba 40 proc prieaugiu ar 8 proc metinių. Viso grąža 19,6 proc.

Nuomos Kainų Pokyčiai

Šiuo metu nėra pabrangimo, nes nebėra trumpalaikės nuomos, yra perteklius nuomos pasiūloje. Per pirmą karantiną nuomos kainos krito apie 20 proc. Už butą, kurį nuomavau už 500 EUR, po karantino niekas nenorėjo ir už 400 EUR nuomotis, paskui per vasarą vėl viskas išsilygino, tačiau apie pabrangimą nėra jokių kalbų.

Populiariausia nuoma yra 1 metams. 80 proc nuomininkų pratęsia antriems metams. Tretiems metams pratęsia 30 proc nuo šios dalies.

Notaro Paslaugos

Notaro paslaugos kainuoja apie 0,45 proc. nuo sandorio vertės, plius prisideda visokios pažymos iš RC. Pvz. NT kaina 85 000 EUR, mokestis notarui yra apie 400 EUR. Pagal LR įstatymą notaro paslaugas apmoka Pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Dažnai pirkėjas pardavėjas šias išlaidas dalina pusiau.

Remonto Išlaidos

Dažniausi remontai yra labai labai smulkūs - durelės, lemputė, kėdės ar lovos koja, spintelė, bėgantis kranas. Didesni remontai prasideda po 5 metų ir tai yra buitinė technika ir gal kokį vieną baldą pakeist reikia. Po 7 metų yra patartina perdažyti butą jį atšviežinant (~1500 eur). Po 12 metų reikia skaičiuoti ką daryti - kapitalinį remontą ar parduoti ir investuoti kitur.

37 Kvadratinių Metrų Buto Skelbimo Pavyzdys

LAZDYNĖLIŲ G. 57, kvartale prie miško ir Neries upės, parduodamas akcinis 2-jų kambarių dalinės apdailos, C23 BUTAS, 2 aukšte, plotas 37,94 kv.m., pietų pusės. Butas turi ir nedidelę lauko terasą. Šalia Bukčių miško, kuris ir matosi tolumoje.

VIENINTELIS kvartalas, kuriame užstatymo intensyvumas yra mažiausias - sklypo ploto santykis su pastatytu kvadratų kiekiu - pas mus vertinant sklypo dydį kvadratų kiekis mažesnis nei kituose Lazdynėlių kvartaluose. Jau registruota 100 proc. baigtumu.

Riverland Projekto Aprašymas

Projekte RIVERLAND parduodamas 2 kambarių butas su daline apdaila, A+ energinio naudingumo klasę atitinkančiame name. Visi RIVERLAND projekto I ir II etapo butai ir kotedžai jau registruoti 100 proc.

RIVERLAND - išskirtinis A+ energinio naudingumo klasės mažaaukščių pastatų kompleksas Lazdynėliuose, šalia Neries upės vingio, Bukčių miško apsuptyje. I-ame projekto etape 41 butas/kotedžas. II-ame projekto etape pastatyti 7 mažaaukštės statybos daugiabučiai gyvenamieji namai, kuriuose įrengti 1-3 kambarių BUTAI.

• Adresas: Lazdynėlių g.
• Elektromobilių įkrovimo stotelės: 50 vietų.
• Infrastruktūra: visai šalia Neries upė, Bukčių miškas, daug žalumos, vaikščiojimo takai. Patogus susisiekimas su miesto centru tiek automobiliu, tiek viešuoju transportu. Šalia vakarinis aplinkkelis. Artimiausia viešojo transporto stotelė vos 5 min pėsčiomis (400m), artimiausia parduotuvė ir darželis 6 min pėsčiomis (500m).

Įrengimas

Vidinės sienos ir pertvaros: Tarpbutinės sienos įrengtos iš blokelių mūro. Butų atitvaros nuo laiptinės iš blokelių mūro. Buto vidaus pertvaros (san. mazgų) - dujų silikato blokelių ir yra tinkuotos, vidinė pusė be užtrynimo. Kitos butų vidaus pertvaros neįrenginėjamos.

Langai ir palangės: butuose įrengiami plastikiniai langai 3 stiklų, dviejų paketų, vidaus stiklas - selektyvinis. Kiekvienoje patalpoje po vieną varčią atsidaro dviem kryptimis su mikroventiliacija. Oro pritekėjimas į patalpas per langus. Išorinės palangės - skardinės/betoninės, vidinės - neįrengiamos.

Durys: įėjimo į butą durys viengubos, šarvuotos, daugiasluoksnės su garso izoliaciniu užpildu, su išorės apdaila (spalva pagal projektą), 1-os/2-jų spynų, “akutė”.

Grindys: Visame buto plote įrengtas betoninis išlyginamasis pagrindas su garso izoliacija. Buto grindų dangos neįrengiamos. Horizontalių paviršių (grindų) hidroizoliacija san. mazguose neįrengiama.

Balkonai: balkonų grindys - g/b plokštė be apdailos, su nuolydžiu.

Šildymas: centrinė miesto tinklų kolektorinė šildymo sistema su atskira apskaita kiekvienam butui. Sumontuoti šilumos skaitikliai. Įrengiamas grindinis šildymas ir virštinkinis kolektorius (kolektoriaus spintoje atvedamas el. maitinimas, grindinio šildymo automatinis zonų valdymas nenumatomas).

Vėdinimas: suprojektuotas natūralus vėdinimams, oro pritekėjimą į patalpas numatant per langus. Sumontuojami vėdinimo kanalai kiekvienam butui iš cinkuotos skardos ortakių, izoliuotų šilumos - priešgaisrine izoliacija ir/ arba įrengiamos šachtos mūro sienose , kurie/ kurios iškeliami virš pastato stogo. Numatyta galimybė įrengti vėdinimo sistema su šilumos atgavimo įrenginiu.

Vandentiekis ir nuotekos: prijungti prie miesto magistralinių tinklų, privedami į virtuvę ir san. mazgą (tik įvadai, be privedimo iki san. prietaisų) Santechniniai prietaisai nestatomi.

Elektra: Įrengta projekte numatyta bendrų patalpų ir butų elektros apskaita: kabeliai bute neišvedžioti. Bute projektinėje vietoje įrengiamas virštinkinis skydas su įvadiniu automatu, virštinkinė rozetė ir viena apšvietimo lemputė, išvadai rozetėms, jungikliams, šviestuvams su dėžutėmis pagal projektą nedaromi, elektrinės viryklės įvadas nedaromas, įrengti skydai ant/prie pastato sienos kiekvienam butui su sertifikuotu elektros skaitikliu, kurį pastato AB „ESO“.

Silpnos srovės: Kiekviename aukšte, laiptinėje sumontuota silpnų srovių tinklų (televizijos, telefono, įėjimo kontrolės) komutacinė dėžė. Nuo jos į butą pakloti PVC instaliaciniai vamzdžiai, bute pastatyta virštinkinė silpnų srovių laidų paskirstomoji dėžutė. Bute išvadai rozetėms nedaromi. Prie buto durų įrengiamas pasikalbėjimo - laiptinės įėjimo durų atidarymo įrenginys (domofonas).

Laiptinės, holai: Įėjimo į namo laiptinę durys iš aliuminio profilių su stiklo paketu, įmontuota kodinė spyna. Laiptinės laiptai iš surenkamų gelžbetoninių elementų. Turėklai dažyti. Laiptinėje atliekama pilna apdaila, sumontuoti šviestuvai ir šildymo prietaisai. Šviestuvai montuojami su judesio davikliais.

Aplinkos sutvarkymas: Įrengiamos vaikų žaidimo aikštelės, suoliukai, dviračių stovai. Elektro mob. Parkavimo vietų grindys išklotos trinkelėmis. Parkavimo vietos nužymėtos ir sunumeruotos.

tags: #37 #kvadratu #butas #skelbimas