Nekilnojamojo turto (NT) rinka pastaruosius keletą metų išgyveno aukso amžių, tačiau netikėtos situacijos gali stipriai paveikti kainas ir pirkimo galimybes.
Šiame straipsnyje aptarsime NT mokesčius, pardavimo aspektus ir kitus svarbius niuansus, susijusius su NT rinka Lietuvoje.
NT Mokesčiai Ir Konstitucija: Ar Yra Prieštaravimų?
Internete plinta nuomonė, kad siūlomi NT mokesčio pakeitimai prieštarauja Konstitucijai, kurioje įtvirtinta, kad būstas ir kita nuosavybė yra neliečiami. Tačiau ar tikrai taip yra?
Konstitucijos 23-iame straipsnyje teigiama: „Nuosavybė neliečiama. Nuosavybės teises saugo įstatymai. Nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama.“ 24-ame straipsnyje nurodoma: „Žmogaus būstas neliečiamas. Be gyventojo sutikimo įeiti į būstą neleidžiama kitaip, kaip tik teismo sprendimu arba įstatymo nustatyta tvarka tada, kai reikia garantuoti viešąją tvarką, sulaikyti nusikaltėlį, gelbėti žmogaus gyvybę, sveikatą ar turtą.“
Konstitucijos 127 straipsnyje nurodyta, kad „mokesčius, kitas įmokas į biudžetus ir rinkliavas nustato Lietuvos Respublikos įstatymai“. Pagrindiniame šalies įstatyme nekalbama, kad galima nemokėti kurių nors mokesčių, nes taip būtų apsaugotas žmogaus turtas ar kurios nors jo teisės, konkretūs mokesčiai apskritai neminimi.
NT mokestis Lietuvoje jau galioja. Jį apibrėžia Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, priimtas dar 2005-aisiais. Nuo kitų metų pradžios buvo apmokestintas komercinis ir kitas nekilnojamasis turtas, išskyrus gyvenamuosius būstus. 2012 m. sausio 1 d. mokestis pradėtas rinkti ir už gyvenamąjį bei kai kurį kitą fiziniams asmenis priklausantį nekilnojamąjį turtą. Statiniai, kurių vertė viršijo 1 mln. litų, buvo apmokestinti 1 proc. mokesčio tarifu.
Nekilnojamojo turto mokestis. Šaltinis: lrytas.lt
Pagal dabartinį įstatymą, mokėti reikia tik už būstą, vertą daugiau nei 150 tūkst. eurų. NT vertei siekiant iki 300 tūkst. eurų, taikomas 0,5 proc. mokesčio tarifas. Už 300-500 tūkst. eurų vertės būstus mokama 1 proc., už daugiau nei pusę milijono eurų vertus būstus - 2 proc. atitinkamos sumos.
Mokestis yra valstybės įstatymais nustatyta pinigų suma, kurią turi sumokėti fizinis ar juridinis asmuo nuo savo veiklos rezultatų arba atliktų ar tik norimų atlikti veiksmų. Lietuvoje galioja kelios dešimtys mokesčių. Įstatymuose nenurodyta, kad mokėjimas už tam tikrą dalyką, pavyzdžiui, turimą žemę, būtų tolygus jo nusavinimui.
Konstitucinis Teismas (KT) turi išimtinius įgaliojimus oficialiai aiškinti Konstituciją ir pateikti oficialią jos nuostatų sampratą. Suverenitetas, kaip paaiškinta Visuotinėje lietuvių enciklopedijoje, yra valstybės nepriklausomybė - teisė savarankiškai nustatyti visuomeninę ir politinę santvarką, spręsti valstybės vidaus gyvenimo kitus klausimus, pasirinkti tarptautinių santykių formą.
Paveldėto Būsto Pardavimas: Kada Galima Ir Kokie Mokesčiai Taikomi?
Svarbu žinoti, kad jokių apribojimų paveldėto nekilnojamojo turto, šiuo atveju buto, pardavimui nei Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, nei kiti įstatymai nenumato. Taigi, paveldėtą butą parduoti galima, tačiau šios pajamos, tam tikrais atvejais, bus apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu.
Lietuvos Respublikos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau - LR GPMĮ) 17 straipsnis numato, jog gyventojų pajamos pardavus ar kitaip perleidus nekilnojamąjį turtą, gyventojų pajamų mokesčiu neapmokestinamos jeigu:
- Parduodamas nekilnojamas turtas (būstas) įsigytas anksčiau negu prieš 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, t. y. prieš parduodant nekilnojamąjį turtą gyventojo nuosavybėje jis išbuvo 10 metų (LR GPMĮ 17 str. 1 d. 28 p.).
- Parduodamas nekilnojamas turtas (būstas), kuriame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka (LR GPMĮ 17 str. 1d. 53 p.).
- Pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn būstą, kuriame gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka, buvo trumpesnį negu 2 metų laikotarpį, tačiau gautos pajamos per vienerius metus nuo būsto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn panaudojamos kito būsto, kuriame gyventojas teisės aktų nustatyta tvarka deklaruoja gyvenamąją vietą, įsigijimui (LR GPMĮ 17 str. 1d. 54 p.).
Nusprendus parduoti nekilnojamąjį turtą neišlaikius jo nuosavybėje 10 metų ir nesant kitų aukščiau nurodytų pagrindų tokio tipo pajamų neapmokestinimui, atkreiptinas dėmesys į tai, kaip apskaičiuojama gyventojų pajamų mokesčiu apmokestinama nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalis. Gyventojų pajamų mokesčiu yra apmokestinamas skirtumas, susidarantis tarp nekilnojamo turto (būsto) įsigijimo kainos ir jo pardavimo kainos, todėl yra labai svarbu turėti dokumentą, patvirtinantį nekilnojamojo turto įgijimo kainą, šiuo atveju tai galėtų būti paveldėjimo teisės liudijimas, kuriame būtų nurodyta paveldimo turto vertė. Priešingu atveju, negalint pagrįsti nekilnojamojo turto įsigijimo kainos, gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo visos nekilnojamojo turto pardavimo kainos.
Taigi, darytina išvada, kad paveldėtą nekilnojamąjį turtą (būstą) parduoti galima ir tam nėra nustatyta jokių su terminu susijusių draudimų, tačiau neišlaikius nekilnojamojo turto savo nuosavybėje 10 metų ir nesant kitų aukščiau nurodytų pagrindų, nekilnojamąjį turtą parduodant, gautų pajamų dalis (arba visa suma, jei neturite reikiamų dokumentų) bus apmokestinama gyventojų pajamų mokesčiu, kuris nuo 2009 m. sausio 1 d. visoms pajamoms, nustatytas vienodas - 15 procentų (išimtys nurodytos LR GPMĮ 6 srt.).
Kaip Sėkmingai Parduoti Ar Išnuomoti Būstą?
Paskelbti apie parduodamą ar nuomojamą butą, namą ar sklypą nesudėtinga - skelbimą galima įdėti nors ir mobiliuoju telefonu. Vis dėlto žinoti patarimus, į ką atkreipti dėmesį, verta.
Vienas iš svarbiausių aspektų - nuotraukos. Vizualiai patrauklus ir informatyvus būsto pateikimas portale padidina susidomėjimą juo. Pateiktos nuotraukos tikrai atkreipia portalo lankytojų dėmesį, jos gali būti iškalbingesnės ir už tekstą.
Skelbime rekomenduojama įkelti geros kokybės, nesusiliejusio vaizdo nuotraukas, tvarkingai išdėlioti jų eiliškumą. Svarbus ir pirmos nuotraukos pasirinkimas - verta pažiūrėti, kurią būsto nuotrauką įdėti pirmąją.
Aruodas.lt duomenimis, labiausiai portalo lankytojus domina būsto vidaus nuotraukos (94 proc. portalo apklausoje dalyvavusių asmenų), būsto planas (78 proc.). Lankytojai skelbime taip pat nori matyti žemėlapyje pažymėtą būsto vietą (7 iš 10-ies Aruodas.lt respondentų), būsto išorės nuotraukų - apie 68 proc., aplinkos detalių nuotraukų (47 proc.). Mažiau aktualios įvairios interjero detalių, būsto įrengimo vizijos nuotraukos - joms portalo lankytojai skiria mažiausiai dėmesio.
Sukurti patrauklų skelbimą padeda ir išsamus aprašymas. Aprašymą rekomenduojama rašyti konkretų. Jame gali būti paminėti tie aspektai ar privalumai, kurių dar nepaminėjote įprastuose skelbimo laukeliuose. Galbūt privalumas yra aptvertas kiemas, miškelis greta, draugiški kaimynai, galbūt itin patogu iš būsto vietos pėsčiomis ar automobiliu pasiekti tam tikrus svarbius taškus - tai tik kelios idėjos, kaip pritraukti, sudominti nekilnojamuoju turtu.
Norint parduoti nekilnojamąjį turtą svarbu įvertinti ir jo kainą - ji turi būti objektyvi. Norint tą padaryti tinkamai, verta pasidomėti kitų panašių objektų rinka, palyginti skirtingus šaltinius.
Ne mažiau svarbus ir kitas esminis aspektas - būsto vieta. Šis kriterijus - vienas aktualiausių renkantis nekilnojamąjį turtą. Todėl vedant skelbimą rekomenduojame pildant adresą arba pateiktame žemėlapyje teisingai pažymėti, kur siūlomas nekilnojamasis turtas yra.
Įdėjus skelbimą portale, patariama sekti susidomėjimą juo - stebėti, kaip jis peržiūrimas, kiek portalo lankytojų skelbimą įsiminė. Jei susidomėjimo sulaukia nepakankamai, vadinasi, kažkurie namų darbai yra atlikti netinkamai - galbūt akies netraukia nuotraukos, galbūt gąsdina netinkama kaina, o gal tiesiog verta pakeisti aprašymą akcentuojant kitus privalumus.
Aruodas.lt galima registruotis į atvirų durų dienas. Šaltinis: aruodas.lt
Skelbime galima parodyti, kurią dieną ir kuriomis valandomis kviečiate susidomėjusiuosius atvykti apžiūrėti būsto. Portalo lankytojai mato konkretų laiką ir registruojasi į „Atvirų durų dieną“ - taip galima paskatinti besidominčius apžiūrėti reklamuojamą nekilnojamąjį turtą.
Tačiau norint parduoti būstą šiuos klausimus galima patikėti ir nekilnojamojo turto brokeriui. Norint pačiam imtis parduoti būstą, labai svarbu nekartoti dažniausiai pasitaikančių klaidų. Ir nors kiekvienas atvejis - skirtingas, nekilnojamojo turto pardavimo besiimantis žmogus turi žinoti kelias svarbiausias taisykles. Pavyzdžiui, iš anksto patikrinti, ar visi būsto dokumentai - tvarkingi, galiojantys, ar nereikia atnaujinti kokių nors duomenų.
Jei žmogus vis tik nusprendžia, kad brokeris - ne jam, kad jis nori pats pabandyti parduoti, labai svarbu, kad jis būtų geras derybininkas. Šių įgūdžių neretai pritrūksta, o ir didžiąją dalį žmonių galima suskirstyti į dvi kategorijas: tuos, kurie labai savimi pasitiki ir bet kokia kaina siekia savo sėkmės, bei tuos, kurie patingi pakovoti ir galiausiai patys „numuša“ kainą.
Mokesčių reforma Lietuvoje: kam mokėti daugiau nereikės? | DIENOS PJŪVIS
Brokeris padeda sutaupyti ir laiko, kurį tarp darbų tektų skirti būsimiems pirkėjams, kai šie norėtų apžiūrėti būstą. Ką jau kalbėti apie dažnus pokalbius telefonu - įprastai brokeris iš rankų mobiliojo telefono tiesiog nepaleidžia. Bendrauti su klientais - brokerio darbas, todėl jie yra pasiekiami nuolat.
Taip pat svarbu, kad brokeris objektyviai įvertintų būsto būklę, pardavimo kainą, nebijotų įžeisti būsto savininko prakalbęs apie būsto trūkumus - pervertinus galimybes būsto tiesiog ilgai nepavyks parduoti. Svarbu pasidomėti, kokius reklamos būdus šis ketina naudoti planuodamas parduoti nekilnojamąjį turtą - kuo daugiau skirtingų šaltinių, tuo didesnė tikimybė, kad pardavimas pasieks daugiau potencialių klientų.
Ekonomikos Skatinimo Priemonių Poveikis Gyvenamojo Būsto Kainoms
KTU Ekonomikos ir verslo fakulteto mokslininkai atliko tyrimą, kurio metu įvertino ekonomikos skatinimo priemonių poveikį gyvenamojo būsto kainoms. Tyrimo imtį sudarė 137 rodikliai, suskirstyti į 6 grupes: darbo rinkos rodikliai, makroekonominiai rodikliai, verslo rodikliai, finansiniai rodikliai, lūkesčių rodikliai ir NT rinkos rodikliai.
Tyrimui naudoti Lietuvos statistikos departamento, Lietuvos banko ir VĮ „Registrų centras“ duomenys. Tyrimo laikotarpis: 2000 m. I ketv. - 2020 m. III ketv., todėl iš esmės tyrimas apima COVID-19 pandemijos pirmosios bangos pasekmes NT rinkai.
Tyrimo rezultatai parodė, kad tarp gyvenamųjų būstų kainų ir valdžios sektoriaus išlaidų, nedarbo šalyje, įmonių likvidumo rodiklio, namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių bei paskolų ne finansų bendrovėms egzistuoja priežastinis ryšys.
Augant įmonių skolinimuisi bei namų ūkių gryniesiems pinigams ir indėliams, jau tą patį ketvirtį gyvenamųjų būstų kainos kyla. Gyvenamųjų būstų kainas teigiamai veikia ir valdžios išlaidos, tik reikšminis poveikis pasireiškia praėjus trims mėnesiams. Tuo tarpu nedarbui augant, gyvenamųjų būstų kainos krenta ir reikšminis poveikis pasireiškia po pusės metų.
Šalies gyvenamųjų būstų vidutinė kaina pastaruosius du ketvirčius krito - antrą ketvirtį 6,6 proc. o trečią ketvirtį 5,3 proc., palyginti su prieš tai buvusiu ketvirčiu.
Šalies gyvenamųjų būstų vidutinės kainos kitimas 2018 m. I ketv. - 2020 m. III ketv. Šaltinis: vz.lt
Pagal KTU mokslininkų sukurtą prognozavimo modelį skaičiuojama, kad ekonomikos skatinimo priemonių dėka gyvenamųjų būstų kainos kritimas šių metų antrą ketvirtį buvo 2,9 proc., o trečią ketvirtį preliminariais vertinimais 2 proc. mažesnis nei jis galėjo būti, jei nebūtų taikytos skatinimo priemonės.
Tyrimo rezultatai įrodo, kad įvykus ekonomikos šokui, namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių palaikymas bei paskolų įmonėms teikimas yra tos priemonės, kurios leidžia greičiausiai stabilizuoti NT rinką. Pakankamas kiekis pinigų namų ūkiams leidžia jaustis saugiai ir būti atspariems ekonomikos šoko sąlygomis.
Nors vyriausybės priimtos priemonės sušvelnino gyvenamojo būsto kainų kritimą, vis dėlto jo išvengti nepavyko. Ekonomikos skatinimo priemonių poveikiui gyvenamojo būsto kainoms įvertinti naudoti rodikliai nėra pajėgūs prognozuoti NT kainų pokyčių ekonomikos šoko atveju.
Rezultatai rodo, kad gyvenamųjų būstų kainos pirmiausiai reaguoja į BVP pasikeitimą per ketvirtį, kas patvirtina, jog NT ciklai yra glaudžiai susiję su ekonomikos ciklais. Įvykus ekonomikos šokui, siekiant išvengti ryškių pokyčių NT rinkoje, svarbiausia yra užtikrinti pajamas gyventojams ir skatinti jų vartojimą.
Užsienio Investuotojai Ispanijos NT Rinkoje
Pagrindiniai Ispanijos nekilnojamojo turto „gerbėjai“ yra britai, kuriems pernai teko 9,8 proc. pardavimų ir pirkimų, po jų seka vokiečiai - 7,3 proc., prancūzai - 6,1 proc., belgai - 5,6 proc. ir marokiečiai - 5,5 proc. Viena iš priežasčių, skatinančių užsieniečius pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, yra kaina, kuri yra tris kartus mažesnė nei kitose Europos sostinėse.
Remiantis Generalinės notarų tarybos 2023 m. pirmojo pusmečio statistiniais duomenimis, brangiausią būstą pirko užsieniečiai nerezidentai. Jie už kvadratinį metrą mokėjo vidutiniškai 2598 eurus, o nacionaliniai pirkėjai - 1574 eurus.
Be kainos, dar viena priežastis, dėl kurios užsieniečiai renkasi ispaniškus būstus, yra didelis jų pelningumas, kuris 2023 m. pabaigoje siekė 6,4 proc., „todėl Ispanija yra rojus užsienio investuotojams“.
Ispanijos geografinė padėtis yra dar vienas iš šių investuotojų traukos objektų, taip pat tūkstančiai kilometrų paplūdimių, daugiau nei 300 dienų saulėtų dienų, gyvenimo kokybė ir ryšių tinklas. Šie veiksniai lėmė, kad praėjusiais metais Valensijos bendruomenė buvo vienas iš regionų, kuriame užsienio pirkėjai dažniausiai pirko būstą.
Madridas, Ispanija. Šaltinis: infobae.com
Šiems pirkėjams būdinga tai, kad jie beveik neprašo banko paskolos sandoriui finansuoti. „CaixaBank“ tyrimų duomenimis, tik 34 proc. jų prašo paskolos, palyginti su 78 proc. Ispanijos pirkėjų, kurie NT perka su paskolomis. Taip yra dėl to, kad jie turi sukaupę kapitalo arba ima paskolas savo kilmės šalyje.
Jie mano, kad užsieniečių apetitas Ispanijos nekilnojamajam turtui išliks ir ateinančiais metais: „Pirkimų apimtys ir toliau didės dėl didelio mūsų šalies patrauklumo užsieniečiams“.
Lietuvos NT Vertės Perskaičiavimas
Registrų centras pabaigė masinį Lietuvos NT įvertinimą, kurio metu perskaičiavo daugiau nei 6 mln. Registrų centre nugulusios didesnės lietuvių būstų vertės reiškia, kad nuo sausio, kai Lietuvoje įsigalios naujasis nekilnojamojo turto mokesčio variantas, jį mokėti teks didesnei daliai gyventojų.
Seimas pritarė, kad nuo sausio pagrindinis būstas bus apmokestintas nuo 450 tūkst. eurų vertės asmeniui arba nuo 900 tūkst. eurų - dviem bendrasavininkiams. Tarifą 0,1-1 proc. Antras ir kiti NT bus apmokestinti nuo 50 tūkst. eurų 0,2-1 proc. Šiuo metu gyventojų NT apmokestinamas nuo 150 tūkst. eurų vertės 0,5-2 proc.
Žemės Įstatymo Pakeitimai Nuo 2025 M. Liepos 1 D.
Nuo 2025 m. liepos 1 d. įsigaliojantys aktualūs Žemės įstatymo pakeitimai. Kreipiantis dėl valstybinės žemės sklypo nuomos ar panaudos, kai sklype esantys statiniai priklauso vienam savininkui ir yra naudojami tai pačiai veiklai vykdyti, nebereikės rengti žemės sklypo dalių, reikalingų kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui eksploatuoti, plano. Tai užtikrins spartesnį žemės nuomos ar panaudos sutarčių sudarymą.
Taip pat nereikės rengti atskirų žemės sklypo dalių plano, kai perleidus nebaigtus statyti statinius, kurių statybai išduotas statybą leidžiantis dokumentas, keičiama valstybinės žemės nuomos ar panaudos sutartis. Nuostata nebus taikoma apleistiems ir sunykusiems statiniams.
tags: #15 #min #nekilnojamas #turtas