Būsto Garantijos Lietuvoje: Ką Svarbu Žinoti Pirkėjui

Įsigyjant naują būstą, vienas svarbiausių aspektų yra garantijos. Visgi, ne visi rinkoje siūlomi naujos statybos būstai atitinka aukščiausius kokybės standartus bei naujakurių lūkesčius, todėl svarbu žinoti savo teises ir į ką atkreipti dėmesį.

Įstatymai ir Garantijos

Pirmiausiai naujakuriams būtina žinoti, kad Lietuvoje visiems naujos statybos statiniams yra teikiama ne trumpesnė nei 5-erių metų garantija plika akimi matomiems trūkumams, o nematomiems, pavyzdžiui, vidaus konstrukcijoms, perdangoms, šilumos tinklams ir vamzdynams, 10-ies metų garantija. Dar ilgesnė, net 20-ies metų garantija privalo būti teikiama tais atvejais, jei defektai statytojo buvo paslėpti tyčia.

Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:

• Garantinis terminas - 5 metai;
• Paslėpti statinio elementai (konstrukcijos, vamzdynai ir kt.) - 10 metų;
• Esant tyčia paslėptų defektų - 20 metų.

Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.

Rangovo ir Vystytojo Atsakomybė

Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas. Pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.

„Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti vystytojo bei rangovo bankroto atveju. Todėl rangovas kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą sutartį. Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos“, - aiškino Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius.

NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos. Šis reikalavimas nepanaikina rangovo garantinio laikotarpio prievolių nekilnojamojo turto vystytojui kaip statytojui.

Be to, Statybos įstatymas numato prievolę rangovui draustis statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu, kuomet jis su statytoju sudaro rangos sutartį visiems statinio statybos darbams. Statytojui ši prievolė atsiranda tais atvejais, kai jis statybą vykdo ūkio ar mišriu būdu arba kai sudaro atskiras rangos sutartis su skirtingais rangovais atskiriems statinio statybos darbams.

Taip pat dažnas plėtotojas turi būsto pasus, kuriuose surašytos visos sąlygos, sako M.Statulevičius. Juose primenama, kad reikia laiku sutepti langus, patalpose palaikyti tinkamą šilumos lygį, įjungti rekuperatorius, laiku keisti jų filtrus.

„Ypač garantiniu laikotarpiu verta pereiti nuosekliai visą butą ir pasižiūrėti, ar dėl nieko neverta kreiptis į plėtotoją ar rangovą. Rangovo arba plėtotojo bankroto/nemokumo atveju garantijos šiandien užtikrinamos dviem būdais: garantinis polisas iš draudimo kompanijos, kad bus taisomas per trejus metus atsiradęs brokas. Arba specialioje sąskaitoje laikomi pinigai, iš kurios, įmonės bankroto/nemokumo atveju, būtų apmokamas remontas“, - kalba M.Statulevičius ir priduria, kad visa tai turi būti įvardinta notarinio sandorio metu.

Jis taip pat pataria perimant būstą pirkimo metu verta tai padaryti su specialistu, kuris galės įvertinti darbų kokybę. Kai kurie trūkumai, atsiradę dėl nepriežiūros, nėra kompensuojami. Pavyzdžiui, pelėsis, atsiradęs dėl nepakankamo šildymo ar vėdinimo.

Į Ką Atkreipti Dėmesį Renkantis Būstą?

Tuo tarpu nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Omberg“ pardavimų vadovė Jolanta Tomaševič naujo būsto besidairantiems naujakuriams rekomenduoja atkreipti dėmesį į keletą svarbių aspektų, tokių kaip - techninės pastato detalės, aplink jį numatyta infrastruktūra ir vystytojo sukaupta patirtis.

„Pirmiausia svarbu išsiaiškinti, kokia jo paskirtis - gyvenamoji, komercinė ar poilsio. Taip pat - kokia jo energinio naudingumo klasė, kuo ypatinga vėdinimo sistema ir mikroklimatas, kokios medžiagos naudojamos statybai ir kokią įtaką jos turi pastato sandarumui. Į šiuos klausimus gauti atsakymai leidžia įvertinti perkamo būsto likvidumą, užsitikrinti, kad ir po 10 metų, pasikeitus gyventojų poreikiams, jį bus galima nuomoti ar parduoti“, - aiškina ji.

Tiesa, J.Tomaševič atekreipia dėmesį, kad renkantis kotedžą reikėtų teirautis ir dėl individualaus šildymo. Yra ir tokių kotedžų, kurie turi bendras šildymo sistemas, kurioms įjungti reikia visų gyventojų sutikimo, o tai gali būti sudėtinga ir ypač aktualu per pereinamąjį sezoną.

J.Tomaševič rekomenduoja perkant būstą pasidomėti ir projekto teritorijoje bei aplink jį numatyta infrastruktūra, investicijoms į gerbūvį. „Patogiam gyvenimui naujame būste svarbu ir tokie sprendimai, kaip į projektą vedančių gatvių asfaltavimas, apšvietimas, vaikų žaidimo aikštelės ar net teritoriją prižiūrintis administratorius“, - įsitikinusi ji.

Ne Visi Pirkėjai Teiraujasi

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „YIT Lietuva“ vadovas Kęstutis Vanagas atskleidė, kad dažniausiai klientai dažniausiai teiraujasi dėl apdailos darbų ir medžiagų kokybės. „Mažiau domisi bendrųjų erdvių kokybe, jų defektų taisymu ar garantiniais įsipareigojimais. Tačiau laiptinių, holų, automobilių stovėjimo aikštelių apdaila ir kokybė bei jų garantinis aptarnavimas yra svarbūs, nes tai sudedamosios perkamo turto dalys“, - kalbėjo jis.

Tačiau jis pripažįsta, kad ne visi klientai teiraujasi dėl garantijų. „Ypatingai detaliai klientai domisi prieš įsigydami turtą, kurie jau turi patirties gyvendami nekokybiškai pastatytame būste ir susidūrę su neprofesionalia garantinio aptarnavimo paslauga“, - aiškino jis.

Patarimai, Kaip Patikrinti Būsto Kokybę Prieš Pasirašant Sutartį

Nekilnojamojo turto ekspertai pažymi, kad, norint išvengti nemalonių staigmenų, prieš pasirašant būsto pirkimo sutartį, būtina patiems įsitikinti, kad būsto apdailos ar įrengimo darbai atlikti kokybiškai.

Pasak Aistės Mikalajūnaitės, NT plėtros ir statybos įmonių grupės „Eika“ garantinio aptarnavimo skyriaus vadovės, planuojant keltis į naują butą, svarbu jį kruopščiai apžiūrėti nuo sienų iki grindų, patikrinti keletą pagrindinių apdailos elementų. „Prieš dėdami parašą ant sutarties, pirmiausiai apžiūrėkite langus: jie dažniausiai būna apklijuoti apsaugine plėvele, tačiau galite patikrinti, ar nesubraižyti stiklo paketai ir langų rėmai, ar langai tinkamai varstosi. Jei šių dalykų nepatikrinsite, vėliau defektus įrodyti gali būti sudėtinga. Taip pat apžiūrėkite buto duris, patikrinkite spynas, telefonspynę.

Ekspertė priduria, kad dauguma defektų atsiranda tada, kai žmonės skuba apdailą daryti patys, prieš tai nepasitarę su šios srities specialistais.

„Svarbu žinoti, kad daugybė statybinių procesų - šlapi, todėl naujai įsigytas būstas gali būti dar drėgnas. Prieš pradedant apdailos darbus, reikėtų pamatuoti aplinkos ir paviršių drėgmę, kad po kiek laiko neišryškėtų apdailos darbų trūkumai, nes jų būsto statytojas nekompensuos. Taip pat svarbu suprasti pastato konstrukciją, o tai išmano ne kiekvienas naujakurys.

Pasak „Eika” garantinio skyriaus vadovės, perduodant būstą naujakuriams, įprastai pasirašomas patalpų perdavimo aktas, kuriame pirkėjas gali įrašyti pastebėtus defektus. Jeigu perdavimo metu naujakuriai pasirašo, kad statybos ir įrengimo darbai atlikti tvarkingai, o trūkumus pastebi tik po kurio laiko, įrodyti rangovo ar statytojo kaltę dėl pastebėtų defektų gali būti sudėtingiau.

Žinoma, pastebėjus defektą, reikėtų nedelsiant kreiptis pagal garantinio aptarnavimo tvarką, kuri nurodoma pirkėjui pasirašant sutartį. Joje turi būti pažymėta, kokie garantiniai terminai yra taikomi atskiriems statybos produktams, medžiagoms ir įrenginiams.

Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus 5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams - sienoms, grindims, stogui ir pan., o 10 metų garantija - paslėptiems darbams, pavyzdžiui, konstrukcijoms ir vamzdynams. Trumpiausia, 1-2 metų, garantija taikoma atskiriems gaminiams ir įrenginiams - stiklo paketams, liftams, rekuperatoriams, skaitikliams. Tikslus garantinis terminas priklauso nuo gamintojo suteiktos garantijos.

Pasak ekspertės, NT vystytojas ir rangovas neatsako už trūkumus, atsiradusius ne dėl jų kaltės. „Jei nusipirkęs būstą žmogus nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kiti sugadinimai, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats gyventojas. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo būstą. Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į civilinį kodeksą, garantija taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas.

Ką Daryti, Jei Rangos Paslaugos Suteiktos Nekokybiškai?

Vidaus apdailos darbų rezultato priėmimo metu arba naudojimo metu nustačius darbų trūkumus, turite teisę savo pasirinkimu pareikšti vieną iš šių reikalavimų: reikalauti rangovo neatlygintinai pašalinti trūkumus per protingą terminą, atitinkamai sumažinti darbų kainą, atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas, jeigu rangovas per papildomai suteiktą terminą jų nepašalino.

Paaiškėjus defektams, visais atvejais rekomenduotina apie juos kuo skubiau raštu pranešti būsto pardavėjui (vystytojui, iš kurio įsigytas butas) ir rangovui, atlikusiam rangos darbus bute, bei išdėstyti vieną iš aukščiau nurodytų savo pažeistų teisių gynimo būdų.

Delsti informuoti apie atsiradusius defektus ar juos šalinti patiems, prieš tai neįspėjus rangovo ar vystytojo, nerekomenduotina, nes galite prarasti galimybę įrodyti tokių defektų egzistavimą ir (ar) kaltę dėl atsiradusių defektų. Taip pat informavimo apie pastebėtus defektus momentas yra svarbus ir ieškinio dėl parduoto daikto trūkumų pareiškimui. Ieškiniams dėl parduoto daikto trūkumų taikomas sutrumpintas 6 mėnesių terminas.

Siekiant, kad būsto pirkėjo pažeisti interesai būtų apginti, visuomet tikslinga prieš atliekant būste darbus išsiaiškinti visas darbams atlikti reikšmingas sąlygas ir aplinkybes, perduoti su būstu ir jo įrengimu susijusius dokumentus rangovui, apžiūrėti atliktus rangos darbus, patikrinti jų kokybę (jeigu tai įmanoma), dėl ko būtų užtikrintas garantinių terminų taikymas atliktiems rangos darbams. Tai ypač svarbu, kai rangos darbus būste atlieka skirtingi rangovai.

Praktinė Atmintinė Sėkmingam Pirkimui

Apibendrinant ekspertų patarimus, susiformuoja aiški sėkmingo būsto pirkimo schema:

• Banko konsultacija: nusistatykite 3 neliečiamas ribas;
• Lokacija ir kontekstas: pasitikrinkite „Citify“, „CityNow“ ar pan.;
• Poreikiai ir Top-5 matrica: kas būtina, ką norėtųsi turėti, o ko vengti;
• Susitikimai ir klausimai: sprendiniai, terminai, garantijos; bent 4-6 vizitai, pastebėjimus užsirašykite iškart;
• 24 val. pauzė - sprendimas: „šalti pusryčiai“ ir „išėjimo“ testas.

Visą būsto pirkimo procesą galite valdyti jūs patys, neleiskite to daryti emocijoms ir baimėms. Neabejotinai - tai yra labai atsakingas ir sudėtingas sprendimas, tačiau jame nėra nieko, kam reikėtų ypatingų galių. Struktūruotas požiūris, namų darbai ir tikslas sužinoti daugiau padeda grąžinti kontrolės jausmą, sumažina baimę ir leidžia į didžiausią gyvenimo pirkinį žvelgti taip, kaip jis to nusipelno - ramiai bei racionaliai.

Statomų, tačiau jau parduotų ar rezervuotų būstų kiekis sugrįžo į 2022-ųjų lygį, o laisvų būstų šiuo metu netgi daugiau. Iš pirmo žvilgsnio tai signalizuoja apie santykinę pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą. Tačiau pažvelgus giliau matyti kita pusė. Didelė dalis pasiūlos vis dar yra statybų stadijoje. Tai reiškia, kad realus pasirinkimas iš jau pastatytų ir įrengtų būstų išlieka ribotas.

Visuomet rekomenduotina rinktis tęstinę veiklą vykdantį NT vystytoją.

Rinkdamiesi būstą pirkėjai vis dar dažnai pasikliauja vien jausmais. Patirtis rodo, kad tikrai verta įsitikinti, ar namas statytas laikantis bent minimalių reikalavimų: atlikti grunto tyrimai, sandarumo ir akustiniai testai, ar būstui bus suteikta garantija. Nešališki ekspertai gali padėti nepakliūti į nesąžiningų vystytojų pinkles - juk perkate būstą, kuris taps jūsų namais ne vienai dienai.

Garantijos įsigyjant būstą - svarbiausias kriterijus vyresniems nei 45-erių metų amžiaus ir gaunantiems mažesnes pajamas Vilniaus gyventojams.

Lentelė. Garantiniai terminai pagal Civilinį kodeksą ir Statybos įstatymą

tags: #15 #min #busto #garantijos