10 metų senumo buto paskolos sąlygos: ką svarbu žinoti?

Vis daugiau šalies gyventojų teikia prioritetą būsto įsigijimui arba jo keitimui į labiau atitinkantį asmens ar šeimos poreikius. Ieškant būsto vienas iš esminių pasirinkimų yra jo pastatymo metai.

Naujos statybos būsto įsigijimas, kai tai leidžia finansinės galimybės, iš tiesų gali būti racionalesnis pasirinkimas. Tačiau ekspertai pastebi, kad senos statybos būstas tam tikrais atvejais taip pat gali būti patrauklus. Jie išskiria keletą pagrindinių dalykų, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį.

Nauji butai populiarėja

2018 m. „Swedbank“ duomenimis, praėjusiais metais apie 55 proc. visų su būsto paskola įsigytų būstų sudarė palyginti nauji, po 2000-ųjų pastatyti butai. Tuo metu visiškai nauji, iki dvejų metų senumo būstai sudarė 37 proc. visų su paskola įsigytų būstų. Jų dalis per pastaruosius penkerius metus išaugo daugiau kaip 2 kartus, nes vis daugiau žmonių renkasi persikelti į naujos statybos būstą.

Be to, įsigydami nuosavą būstą šalies gyventojai vis dažniau linkę kreiptis į banką dėl paskolos - šiuo metu tokia galimybe naudojasi 2 iš 5 naujo būsto pirkėjų, ir jų dalis po truputį didėja.

Pasak „Swedbank“ gyventojų finansavimo eksperto Tomo Puliko, kelerius metus iš eilės sparčiai didėjusios vidutinės pajamos šalyje suteikia galimybę vis daugiau šalies gyventojų galvoti apie būsto įsigijimą.

„Galimybės įpirkti būstą šalyje šiuo metu palankios. Pavyzdžiui, remiantis 2019 m. pirmojo pusmečio duomenimis, Kaune ir Klaipėdoje vidutines pajamas gaunanti šeima gali sau leisti įsigyti didesnį negu 100 kv. m. ploto būstą miegamajame rajone, Vilniuje - didesnį kaip 70 kv. m. būstą. Be to, didieji miestai šiuo metu išsiskiria pakankamai didele naujų būstų pasiūla“, - komentuoja T. Pulikas.

Kaip teigia „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka, sprendimą dėl naujo būsto įsigijimo iš esmės lemia du dalykai - finansiniai ištekliai ir senų būstų alternatyvos.

„Sprendimas įsigyti naują būstą racionalus yra tada, kai finansinės galimybės gana lengvai leidžia tą padaryti. Jei vertintume panašaus dydžio ir panašioje vietoje esančius senos statybos būstus, tuomet pasiūloje visuomet atsiras tokių butų, kurių remonto išlaidas sunku prognozuoti arba tikėtina, kad jos bus itin didelės“, - sako A. Šapoka.

Papildomi argumentai naujo buto naudai - tai patogesnis jo išplanavimas ir mažesnės išlaikymo sąnaudos. Dažniausiai šiuolaikiniai butai, palyginti su prieš kelis dešimtmečius statytais butais, yra racionaliau išplanuoti. Net tuo atveju, kai naujo buto išplanavimas neatitinka pirkėjo poreikių, įsirengimo stadijoje jį yra lengviau pakeisti.

Be to, visi šiuo metu statomi ar per pastaruosius metus užbaigti būstai turi atitikti griežtus A klasės energetinio efektyvumo reikalavimus ir yra itin sandarūs, todėl jų šildymas kainuoja pigiau.

Senos statybos butų privalumai

Senos statybos butas gali būti ne tik pigesnė alternatyva naujam. Pasak „Ober-Haus“ atstovo, nedidelio ploto 1-2 kambarių senos statybos būstas trumpalaikėje perspektyvoje gali būti geresnis pasirinkimas. „Būtent toks butų segmentas per paskutiniuosius kelerius metus vis labiau populiarėjo. Tokių butų išlaikymas kainuoja palyginti nedaug, o jų įsigijimo kaina - prieinama didesniam skaičiui gyventojų“, - teigia A. Šapoka.

Be to, „Ober-Haus“ duomenimis, per pastarąjį dešimtmetį vidutinis buto plotas Vilniuje sumažėjo apie 10 kv. metrų. Tai rodo, kad butų pirkėjai vis labiau nori tokių būstų, kurių plotas būtų išnaudotas kuo geriau. Kai kurie senos statybos butai šiuo atžvilgiu taip pat gali būti patrauklus pasirinkimas.

Senos statybos butas gali turėti ir dar vieną pranašumą - tai jo vieta mieste. Jeigu senos statybos butas yra kur kas patrauklesnėje vietoje negu naujos, kartais vien tai nusveria pirmojo trūkumus ir antrojo pranašumus.

„Patogios ir gerai išplėtotos lokacijos privalumai yra svarbesni ir, kaip rodo patirtis, gyventojų labiau vertinami negu techniniai pastato parametrai ar jo statybos metai“, - sako A. Šapoka.

Svarbiausi dalykai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį nusprendus įsigyti senos statybos butą - pastato ir jo inžinerinių sistemų būklė. Senos statybos pastatai dažnai išsiskiria prastesne šilumos ir garso izoliacija. Šie trūkumai ypač išryškėja viršutiniuose ir apatiniuose aukštuose esančiuose būstuose, kuriuose šaltuoju metų laiku temperatūra gali būti pastebimai žemesnė. Reikėtų dėmesį atkreipti ir į šildymo mazgą, ar jis yra atnaujintas, nes nuo to gali priklausyti šilumos palaikymas pastate, buto apšildymo sąnaudos.

Pasak T. Puliko, perkant tiek naujos, tiek senos statybos būstą paskolos išdavimo procesas išlieka toks pat. Būsto pirkėjui reikia atlikti turto vertinimą, gauti banko pasiūlymą dėl paskolos suteikimo, sumokėjus pradinį įnašą pasirašyti būsto paskolos ir būsto pirkimo-pardavimo sutartis ir įkeitus būstą gauti reikiamo dydžio paskolą likusiai kainai sumokėti.

Pagrindinės paskolos išdavimo sąlygos taip pat nesikeičia - visais atvejais kliento pajamos turi būti pakankamos, visų kliento turimų įsipareigojimų suma negali viršyti 40 proc. jo mėnesinių pajamų, maksimalus paskolos laikotarpis negali viršyti 30 metų ir klientas privalo būti sukaupęs ne mažesnį nei 15 proc. pradinį įnašą. Vis dėl to verta atkreipti dėmesį, kad tam tikrais atvejais bankui įvertinus perkamo būsto likvidumą, gali būti prašoma ir didesnio pradinio įnašo.

Anot Sonatos Gutauskaitės-Bubnelienės, SEB banko valdybos narės ir banko Baltijos šalių tarnybos mažmeninės bankininkystės vadovės, kai asmuo skolinasi pirmajam ir pagrindiniam šeimos būstui, dažniausiai nuosava dalis ir būna 15 proc. sandorio vertės.

„Tais atvejais, kai klientas skolinasi ne pirmam ir ne pagrindiniam būstui arba kai skolinasi namo statyboms, pradinis įnašas būna didesnis nei 15 proc. Planuojant įsigyti pagrindinį būstą su paskola, rekomenduojame nepamiršti, kad lėšų reikės ir remontui ar butui įsirengti“, - atkreipė dėmesį ji.

Panašiai komentavo ir „Citadele“ banko Verslo ir mažmeninės bankininkystės vadovas Darius Burdaitis, kuris pabrėžė, kad visus gautus prašymus dėl būsto paskolos bankas nagrinėja ir vertina individualiai ir atitinkamai priima sprendimą.

„Kiekvienas būsto finansavimo atvejis yra individualus, todėl konkrečios kredito suteikimo sąlygos yra nustatomos atsižvelgiant į kredito sumą, terminą, kliento finansinių galimybių įvertinimą, individualią kredito riziką ir įvertinus kiekvieną sandorį“, - sakė S.Gutauskaitė-Bubnelienė.

„Tačiau kiekvienas atvejis vertinamas individualiai, atsižvelgiant ir į būsto būklę. Svarbu tai, kad pradinis įnašas turi būti sukauptas nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis, pradinio įnašo finansavimas imant vartojimo paskolą ar bet kokią kitą paskolą nėra galimas. Šių metų trijų ketvirčių duomenimis, vidutinis pradinis įnašas nuosavomis lėšomis „Swedbank“ siekė 23 proc.“, - 15min „Būsto ABC“ komentavo „Swedbank“ atstovas spaudai Saulius Abraškevičius.

Be to, pasak S.Gutauskaitės-Bubnelienės, gyventojai, atitinkantys sąlygas, gali pasinaudoti bankų teikiamais valstybės iš dalies kompensuojamais būsto kreditais bei valstybės subsidijuojamais būsto kreditais, skirtais jaunoms šeimoms įsigyti pirmąjį būstą šalies regionuose. Pastarųjų kreditų atveju, valstybės subsidija gali būti panaudota padengti dalį pradinio įnašo.

„Jei klientas gauna pakankamo dydžio valstybės subsidiją, jam savo lėšų pradiniam įnašui gali net ir nereikėti“, - komentavo „Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovas Andrius Kvakšys.

Anot jo, kokį pradinį įnašą reikės sumokėti asmeniui, priklauso ir nuo turto likvidumo. Kai kalbama apie naujos statybos ir ekonominės klasės butus, turbūt beveik visais atvejais pavyks gauti 85 proc. finansavimą.

„Tačiau jei kalbame apie turtą, kurį būtų sunku realizuoti, jei bankui galiausiai tektų perimti jį iš kliento, bankas tikrai vertins konservatyviau ir gali paprašyti didesnio pradinio įnašo. Tai yra sprendžiama individualiai, tačiau tokiais atvejais pradinis įnašas galėtų svyruoti tarp 15-30 proc.“, - aiškino A.Kvakšys.

Mažiau likvidaus turto grupės:

• Senos statybos nekilnojamasis turtas regionuose
• Prabangus turtas
• Negyvenamosios paskirties turtas (pvz., loftai, formaliai viešbučio patalpos ir pan.)

Taip pat didesnio pradinio įnašo paprastai prašoma namo statybos pradiniuose etapuose. Kai jau pasiekiama įrengimo stadija, tada finansuojama ir 85 proc., bet kol vyksta tik pradiniai darbai, bankas finansuoja 70-75 proc. Didesnio pradinio įnašo paprastai prašoma, kai įsigyjamas ne pirmas nekilnojamasis turtas (pvz., nuomai).

„Natūralu, kad klientas nežiūri į tokią paskolą kaip būtinąją ir galbūt mažiau suinteresuotas ją laiku ir visą grąžinti. Todėl bankai į tokį finansavimą žiūri atsargiau“, - sakė A.Kvakšys.

Be to, pasak jo, yra dar vienas ypač svarbus momentas, kurį dažnai pamiršta klientai: paskolos suma nebūtinai skaičiuojama nuo pirkimo kainos.

„Visada yra vertinama pirkimo kaina bei rinkos vertė ir finansuojama nuo mažesnio dydžio. Tai yra, jei perkate būstą už 85 tūkst. eurų, o nekilnojamojo turto vertintojas įvertina jį tik 80 tūkst. eurų, tada ir 15 proc. pradinis įnašas pavirsta ne 12 750 eurų, o 17 tūkst. eurų“, - atkreipė dėmesį A.Kvakšys.

Mažesnė patogių gyventi butų pasiūla ir nuolat kylančios jų kainos veja gyventojus skubėti įsigyti nekilnojamojo turto. Tačiau šios srities specialistai įspėja, jog priimant tokį sprendimą būtina įvertinti ne tik savo galimybes ir norus šiandien, bet ir išanalizuoti svarbiausius veiksnius, ateityje lemsiančius būsto kainą. Priešingu atveju investicijos į šią sritį gali tapti sunkia našta.

Nekilnojamojo turto ekspertai teigia, kad įsigijus “C” kategorijai priskiriamą būstą reikia itin gerai pasverti ir paprastai tokiais atvejais neišvengiamo remonto ar rekonstrukcijos apimtis.

Norint pagerinti gyvenimo kokybę sename būste bei jo trumpalaikę vertę, būtina investuoti į jo rekonstrukciją. “Centromeros” pardavimų vadovo skaičiavimu, 60 kv.m buto blokiniame name rekonstrukcijai reikėtų nuo 30 000 Lt, tuomet gyvenimo komfortas pasiekiamas toks pat arba artimas naujam butui.

“Tačiau tokia rekonstrukcija neleis pakeisti viso namo sienų garso, šilumos izoliacijos, tad pats namas išlieka senas, o atsipirkimo problema - neišsprendžiama. T.y. po kurio laiko sumanęs sutvarkytą būstą parduoti jo savininkas greičiausiai neatgaus renovacijai išleistų pinigų ar apskritai susidurs su dideliais sunkumais ieškodamas pirkėjų”, - perspėjo M.Narkevičius.

Tiesa, padėtis gali iš esmės pasikeisti, jei seno daugiabučio namo bendrija sugebės rekonstruoti visą namą. Tačiau toks įvykių scenarijus yra daugiau teorinis, nes beveik visais atvejais didelei viso namo renovacijai šiltinant išorės sienas ir stogą, keičiant bendro naudojimo patalpų langus ir duris teks imti paskolą iš banko.

Realizuoti tokį projektą gali būti labai sudėtinga, nes tam turi pritarti visi kaimynai. Jei bent keli projektui nepritars ar neturės galimybių finansiškai prisidėti prie rekonstrukcijos, darbai arba apskritai nevyks, arba rekonstrukcijos šalininkams reikės mokėti ir už savo kaimynus.

Klausiami, kokių rekonstrukcijos darbų labiausiai verta imtis, “Centromeros” atstovas pastebėjo, kad tradiciškai visi seno namo naujakuriai keičia langus, vėliau imasi išorės durų, grindų ir vidaus apdailos.

Keisti santechniką ar įsirengti autonominį šildymą galimybės šiuo metu yra itin ribotos, todėl nepaisant gana didelių išlaidų, gyvenimo kokybė vis vien neprilygsta naujam namui, o būsto vertė praktiškai nesikeičia.

Pavyzdiniai projektai Vilniuje:

• „Elzė“, Duburio g.
• „Šiaurės siestos“, P. Vaičaičio g.
• „Virš šilų namai“, Vito Lingio g.
• „Sutartinės“, Basanavičiaus g.
• „Mo Villas“, Mozūriškių g.
• „Palvės apartamentai“, Taikos g.
• „JUST-IN“, Justiniškių g.
• „Algirdo alėja“, Algirdo g.
• „Ozo pulsas“, Gerulaičio g.
• „Bastionų namai“, Gluosnių g. 17, 23 ir Gluosnių skg.
• „P70“, Žirmūnų g.
• „YZY Kartos“, Sudervės kel.
• „Gelvonų ozas“, Gelvonų g.
• „Jūros natos“, Vaivorykštės g.
• „Naujamiesčio vingis“, Naugarduko g.
• „Baltupis“, Didlaukio g.
• „Švyturys UP | Urban Park“, Bangų g.
• „EŽERO TAKAIS by CITUS“, Sidaronių g.
• „MŪNAI by CITUS“, Kareivių g.
• „KAIP NIUJORKE by CITUS“, Kareivių g.
• „SENAMIESČIO LINK by CITUS“, Panevėžio g.
• „NEMUNAS by CITUS“, Liepų g.
• „Sakai“, Kazimiero Jelskio g.
• „Sietyno 3“, Sietyno g.
• „Vyšnios“, Karaliaučiaus g. 29, 31, Vištyčio g. 1, 3, 7, 9, Bretkūno g.
• „Naujamiesčio trio“, Panerių g.
• „Ąžuolo kvartalas“, Bernotų g.
• „Matau Vilnių“, Pakalnės g.
• „Matau Kauną“, Svirbygalos g.
• „Šnipiškių terasos“, Daugėliškio g.
• „OFF“, Smolensko g.
• „Algirdo mono“, Algirdo g.
• „Jorai“, Mokslininkų g.
• „Moods“, Kalvarijų g.
• „Newton“, Viršuliškių skg.
• „Užupio personos“, Filaretų g.
• „Nauji peizažai“, Kaminkelio g.
• „Saulės namai“, Pilkalnio g.
• „Šnipiškių Solo“, Veprių g.
• „KERŲ KERAI“, Bartų g.
• „Stepono sodas“, Panerių g.
• „TALINO“, Rygos g.
• „Martyno namai“, M. Mažvydo g.
• „Algirdo promenada“, Algirdo g.
• „City stories“, Pavilnionių g.
• „Naujosios Santariškės“, Daujoto g.
• „Danės krantas“, Senvagės g.
• „Klaipėdos Holivudas“, Kretingos g.
• „MO Garden“, Mozūriškių g.
• „Lake town“, Duisburgo g.
• „reVINGIS“, Geležinio Vilko g.
• „Bajorų alėjos“, Salaspilio g. Mažaaukščių namų gyvenvietė.
• „Aitvarų namai“, Lazdynėlių g. 16D / Lietaus g.
• „Metų laikai“, Visorių g.
• „Naujapilis“, Žeimenos g.
• „Trinyčių 4A“, Trinyčių g.
• „Parko pakrantė“, Mokyklos g.
• „Hill City“, Kalvarijų g.
• „Nemunaičiai“, H. ir O. Minkovskių g. Nemunaičiai - tai geriausia, apie ką galėjote svajoti.
• „Namučiai“, Versmės g. 24, Jonučių II k.
• „Naujasis Skansenas“, Linkmenų g.
• „Piliamiestis“, Brastos g.
• „Vilnelės skverai“, Manufaktūrų g. Šiuolaikinis miesto centras.

tags: #10 #metu #senumo #buto #paskola